184 cosas que los VERDADEROS inmobiliarios hacen para ganar su comisión

Actividades previas a la lista

1. Haga una cita con el vendedor para la presentación del anuncio
2. Envíe al vendedor una confirmación por escrito o por correo electrónico de la cita de anuncio y llame para confirmar
3. Revisar las preguntas previas a la cita
4. Investigar todas las propiedades comparables que se enumeran actualmente
5. Investigar la actividad de ventas durante los últimos 18 meses desde MLS y bases de datos de registros públicos
6. Investigación "Días Promedio en el Mercado" para esta propiedad de este tipo, rango de precios y ubicación
7. Descargar y revisar la información de la lista de impuestos sobre la propiedad
8. Preparar el "Análisis de Mercado Comparable" (CMA) para establecer un valor justo de mercado
9. Obtener copia de la subdivisión plat/complex lay-out
10. Propiedad de investigación y tipo de escritura
11. Información de registro público de la propiedad de investigación para el tamaño del lote y las dimensiones
12. Investigar y verificar la descripción legal
13. Investigación de la codificación del uso de la tierra y las restricciones de escritura
14. Uso actual de la propiedad de investigación y zonificación
15. Verificar los nombres legales de los propietarios en los registros de propiedad pública del condado
16. Preparar el paquete de presentación de la lista con los materiales anteriores
17. Realizar "Evaluación de Apelación de Curb" exterior de la propiedad del sujeto
18. Compilar y ensamblar archivos formales en propiedad
19. Confirmar las escuelas públicas actuales y explicar el impacto de las escuelas en el valor de mercado
20. Revise la lista de comprobación de citas de la lista para asegurarse de que se han completado todos los pasos y acciones

Presentación de citas de listados

21. Ofrezca al vendedor una visión general de las condiciones y proyecciones actuales del mercado
22. Revisar las credenciales y logros del agente y de la empresa en el mercado
23. Presentar el perfil y la posición o "nicho" de la empresa en el mercado
24. Presentar resultados de CMA al vendedor, incluyendo comparables, vendidos, anuncios actuales y expirados
25. Ofrezca una estrategia de precios basada en el juicio profesional y la interpretación de las condiciones actuales del mercado
26. Discutir los objetivos con el vendedor para comercializar eficazmente
27. Explicar el poder del mercado y los beneficios del Servicio de Listado Múltiple
28. Explicar el poder de mercado del marketing web, IDX y REALTOR.com
29. Explicar el trabajo que el corretaje y el agente hacen "detrás de las escenas" y la disponibilidad del agente los fines de semana
30. Explicar el papel del agente en la toma de llamadas a la pantalla para compradores calificados y proteger al vendedor de los buscadores de curiosidad
31. Presentar y discutir plan estratégico de marketing maestro
32. Explicar las diferentes relaciones de la agencia y determinar la preferencia del vendedor
33. Revise y explique todas las cláusulas en contrato de listado y anexo y obtenga la firma del vendedor una vez que la propiedad esté bajo el acuerdo de listado
34. Revisar la información actual del título
35. Medir la superficie cuadrada en general y calentada
36. Mida el tamaño de las habitaciones interiores
37. Confirme el tamaño del lote a través de la copia del propietario de la encuesta certificada, si está disponible
38. Tenga en cuenta todas y cada una de las líneas de propiedad no registradas, acuerdos, servidumbres
39. Obtener planes de vivienda, si corresponde y disponibles
40. Revise los planes de la casa y haga una copia
41. Orden plat map para la retención en el archivo de listado de la propiedad
42. Preparar las instrucciones que muestran a los agentes de los compradores y acordar mostrar la ventana de tiempo con el vendedor
43. Obtener información actual de préstamos hipotecarios: empresas y números de cuenta de préstamos
44. Verificar la información actual del préstamo con prestamista(s)
45. Compruebe la asibilidad de los préstamos y cualquier requisito especial
46. Discutir posibles alternativas y opciones de financiamiento de compradores con el vendedor
47. Revise la evaluación actual si está disponible
48. Identifique al administrador de la Asociación de Propietarios de Vivienda si corresponde
49. Verifique las tarifas de la asociación de propietarios de vivienda con el gerente – cuota anual obligatoria u opcional y actual
50. Ordene la copia de los estatutos de la Asociación de Propietarios, si corresponde
51. Investigar la disponibilidad de electricidad y el nombre y el número de teléfono del proveedor
52. Calcular el uso medio de servicios públicos de los últimos 12 meses de facturas
53. Investigar y verificar el sistema de alcantarillado/tanque séptico de la ciudad
54. Sistema de agua: Calcular las tarifas medias de agua o tarifas de los últimos 12 meses de facturas )
55. Agua del pozo: Confirme el estado, la profundidad y la salida del pozo
56. Gas Natural: Investigación/verificación de disponibilidad y nombre y número de teléfono del proveedor
57. Verificar el sistema de seguridad, el plazo actual de servicio y si es propiedad o arrendado
58. Verifique si el vendedor tiene un bono de termita transferible
59. Determinar la necesidad de divulgación de pinturas a base de plomo
60. Preparar una lista detallada de los servicios de la propiedad y evaluar el impacto en el mercado
61. Preparar una lista detallada de las "Inclusiones y Transportes con Venta" de la propiedad
62. Compilar lista de reparaciones y artículos de mantenimiento completados
63. Enviar "Lista de verificación de vacantes" al vendedor si la propiedad está vacía
64. Explicar los beneficios de la garantía del propietario de la casa al vendedor
65. Ayudar a los vendedores con la finalización y presentación de la solicitud de garantía del propietario de la casa
66. Cuando se reciba, coloque la Garantía del Propietario de la Casa en el archivo de propiedad para su transporte en el momento de la venta
67. Tener llave extra hecha para la caja fuerte
68. Verifique si la propiedad tiene unidades de alquiler involucradas. Y si es así:
69. * Hacer copias de todos los contratos de arrendamiento para la retención en el archivo de listado
70. * Verificar todos los alquileres y depósitos
71. * Informar a los inquilinos de la lista y discutir cómo se manejarán las presentaciones
72. Organizar la instalación de la señal de patio
73. Ayudar al vendedor con la cumplimentación del formulario de divulgación del vendedor
74. "Nueva lista de verificación de listados" completado
75. Revise los resultados de Curb Appeal Assessment con el vendedor y proporcione sugerencias para mejorar la salabilidad
76. Revise los resultados de la evaluación de la decoración interior y sugiera cambios para acortar el tiempo en el mercado
77. Cargar listado en el programa de software de gestión de transacciones

Introducir propiedad en la base de datos de servicio de listado múltiple

78. Preparar la hoja de perfiles de MLS — Los agentes son responsables del "control de calidad" y la precisión de los datos de la lista
79. Ingrese los datos de la propiedad de la hoja del perfil en la base de datos de listados de MLS
80. Lista de bases de datos MLS comprobantes para la precisión, incluida la colocación adecuada en la función de asignación
81. Añadir propiedad a la lista de Anuncios Activos de la empresa
82. Proporcione al vendedor copias firmadas del Acuerdo de Listado y el Formulario de Datos de Hoja de Perfil de MLS en un plazo de 48 horas
83. Tome fotos adicionales para cargarlas en la MLS y ús la suya en folletos. Discutir la eficacia de la fotografía panorámica

Marketing The Listing

84. Cree anuncios de impresión e Internet con la entrada del vendedor
85. Coordine las presentaciones con propietarios, inquilinos y otros agentes inmobiliarios®. Devolver todas las llamadas – fines de semana incluidos
86. Instale la caja fuerte electrónica si está autorizada por el propietario. Programa con la introducción de las ventanas de tiempo acordadas
87. Preparar la lista de correo y contactos
88. Generar cartas de combinación de correo a la lista de contactos
89. Ordene etiquetas e informes "Just Listed"
90. Preparar folletos y faxes de retroalimentación
91. Revise regularmente los listados comparables de MLS para garantizar que la propiedad siga siendo competitiva en precio, términos, condiciones y disponibilidad
92. Preparar folleto de marketing inmobiliario para la revisión del vendedor
93. Organizar la impresión o copia del suministro de folletos de marketing o folletos
94. Coloque los folletos de marketing en todos los buzones de correo de agentes de la empresa
95. Subir listado a la empresa y agente sitio de Internet, si corresponde
96. Envíe un aviso de "Just Listed" a todos los residentes del vecindario
97. Aconsejar al Programa de Referencia de Red de listados
98. Proporcionar datos de marketing a los compradores que llegan a través de redes internacionales de reubicación
99. Proporcionar datos de marketing a los compradores procedentes de la red de referencia
100. Proporcionar tarjetas de "característica especial" para marketing, si corresponde
101. Enviar anuncios a los sitios inmobiliarios de Internet participantes de la empresa
102. Cambios de precios transmitidos con prontitud a todos los grupos de Internet
103. Reimprimir/suministrar folletos con prontitud según sea necesario
104. Información del préstamo revisada y actualizada en la MLS según sea necesario
105. Comentarios e-mails/faxes enviados a los agentes de los compradores después de las
106. Revisar el estudio semanal del mercado
107. Discutir los comentarios de mostrar a los agentes con el vendedor para determinar si los cambios acelerarán la venta
108. Realice llamadas de actualización semanales regulares al vendedor para discutir marketing y precios
109. Introduzca rápidamente los cambios de precios en la base de datos de listados de MLS

La oferta y el contrato

110. Reciba y revise todos los contratos de Oferta a Compra enviados por compradores o agentes de compradores.
111. Evaluar la(s) oferta(s) y preparar una "hoja neta" en cada una para el propietario con fines de comparación
112. Vendedor asesor en ofertas. Explicar los méritos y la debilidad de cada componente de cada oferta
113. Póngase en contacto con los agentes de los compradores para revisar las calificaciones del comprador y discutir la oferta
114. Fax/entregar la Divulgación del Vendedor al agente o comprador del comprador a petición y antes de la oferta si es posible
115. Confirme que el comprador está precalificado llamando al Oficial de Préstamos
116. Obtener una carta de precalificación sobre el comprador del Oficial de Préstamos
117. Negociar todas las ofertas en nombre del vendedor, estableciendo el plazo para la aprobación del préstamo y la fecha de cierre
118. Preparar y transmitir cualquier contraoferta, aceptación o modificación al agente del comprador
119. Copias de fax del contrato y todos los anexos al abogado de cierre o a la compañía de títulos
120. Cuando el Contrato de Oferta a Compra sea aceptado y firmado por el vendedor, entregue al agente del comprador
121. Registre y deposite rápidamente el dinero serio del comprador en la cuenta de depósito en garantía.
122. Difundir "Bajo contrato mostrando restricciones" como el vendedor solicita
123. Entregar copias del contrato de Oferta a compra totalmente firmado al vendedor
124. Fax/entregar copias del contrato de Oferta a Compra al Agente vendedor
125. Copias de fax del contrato de Oferta a Compra al prestamista
126. Proporcione copias del contrato firmado de Oferta a compra para el archivo de oficina
127. Asesorar al vendedor en la gestión de ofertas adicionales para comprar presentadas entre el contrato y el cierre
128. Cambiar el estado de MLS a "Venta pendiente"
129. Actualizar el programa de gestión de transacciones mostrar "Venta pendiente"
130. Revisar los resultados del informe de crédito del comprador — Asesorar al vendedor de los peores y mejores escenarios
131. Proporcione información de informe de crédito al vendedor si la propiedad será financiada por el vendedor
132. Ayudar al comprador con la obtención de financiación, si corresponde y el seguimiento según sea necesario
133. Coordinar con el prestamista en puntos de descuento que están bloqueados con fechas
134. Entregar información de propiedades no registradas al comprador
135. Solicite la inspección del sistema séptico, si corresponde
136. Recibir y revisar el informe del sistema séptico y evaluar cualquier posible impacto en la venta
137. Entregar copia del informe de inspección del sistema séptico prestamista y comprador
138. Entregar copias del informe de prueba de flujo de pozos al prestamista y comprador y archivo de listado de propiedades
139. Verificar la inspección de termitas ordenada
140. Verifique la inspección del molde ordenada, si es necesario

Seguimiento del proceso de préstamo

141. Confirmar que se han devuelto las verificaciones de depósito y el empleo del comprador
142. Siga el procesamiento de préstamos hasta el asegurador
143. Agregue prestamistas y otros proveedores a su programa de gestión para que los agentes, compradores y vendedores puedan realizar un seguimiento del progreso de la venta
144. Póngase en contacto con el prestamista semanalmente para asegurarse de que el procesamiento va por buen camino
145. Relay final approval of buyer’s loan application to seller

Home Inspection

146. Coordinate buyer’s professional home inspection with seller
147. Review home inspector’s report
148. Enter completion into transaction management tracking software program
149. Explain seller’s responsibilities with respect to loan limits and interpret any clauses in the contract
150. Ensure seller’s compliance with Home Inspection Clause requirements
151. Recommend or assist seller with identifying and negotiating with trustworthy contractors to perform any required repairs
152. Negotiate payment and oversee completion of all required repairs on seller’s behalf, if needed

The Appraisal

153. Schedule Appraisal
154. Provide comparable sales used in market pricing to Appraiser
155. Follow-Up On Appraisal
156. Enter completion into transaction management program
157. Assist seller in questioning appraisal report if it seems too low

Closing Preparations and Duties

158. Contract Is Signed By All Parties
159. Coordinate closing process with buyer’s agent and lender
160. Update closing forms & files
161. Ensure all parties have all forms and information needed to close the sale
162. Select location where closing will be held
163. Confirm closing date and time and notify all parties
164. Assist in solving any title problems (boundary disputes, easements, etc) or in obtaining Death Certificates
165. Work with buyer’s agent in scheduling and conducting buyer’s Final Walk-Thru prior to closing
166. Research all tax, HOA, utility and other applicable prorations
167. Request final closing figures from closing agent (attorney or title company)
168. Receive & carefully review closing figures to ensure accuracy of preparation
169. Forward verified closing figures to buyer’s agent
170. Request copy of closing documents from closing agent
171. Confirm buyer and buyer’s agent have received title insurance commitment
172. Provide “Home Owners Warranty” for availability at closing
173. Reviews all closing documents carefully for errors
174. Forward closing documents to absentee seller as requested
175. Review documents with closing agent (attorney)
176. Provide earnest money deposit check from escrow account to closing agent
177. Coordinate this closing with seller’s next purchase and resolve any timing problems
178. Have a “no surprises” closing so that seller receives a net proceeds check at closing
179. Refer sellers to one of the best agents at their destination, if applicable
180. Change MLS status to Sold. Enter sale date, price, selling broker and agent’s ID numbers, etc.
181. Close out listing in your management program

Follow Up After Closing

182. Answer questions about filing claims with Home Owner Warranty company if requested
183. Attempt to clarify and resolve any conflicts about repairs if buyer is not satisfied
184. Responda a cualquier llamada de seguimiento y proporcione cualquier información adicional requerida de los archivos de la oficina.

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