Cómo saber si un avalúo catastral es injusto y que hacer al respecto

Parte 1: Cómo Saber si un Avalúo Catastral es Injusto

Un avalúo catastral es injusto o erróneo cuando no refleja la realidad física, jurídica o económica del predio. La Constitución Política de Colombia establece que todos tenemos el deber de contribuir a los gastos del Estado, pero siempre con base en los principios de justicia y equidad.

Aquí te presento los criterios clave para identificar si un avalúo puede estar "inflado" o ser injusto:

1. El Límite Fundamental: El Valor Comercial

Este es el criterio más importante. La normativa es explícita al respecto:

• El avalúo catastral, en ningún caso, podrá superar el valor comercial del inmueble. Tampoco podrá ser inferior al 60% de dicho valor.
• Valor Comercial: Es el precio más probable por el cual tu predio se vendería en un mercado libre, donde comprador y vendedor actúan con pleno conocimiento de las condiciones del bien.

Para saber si tu avalúo es injusto, puedes hacerte estas preguntas iniciales:

• ¿El avalúo catastral de mi predio es mayor que el valor de mercado de inmuebles similares en mi zona?
• ¿La autoridad catastral realizó una visita técnica a mi inmueble o simplemente aplicó un incremento general?
• ¿Ha habido cambios reales en mi barrio (positivos o negativos) que justifiquen el avalúo asignado?

Si la respuesta a la primera pregunta es "sí", es muy probable que tu avalúo sea injusto y tengas bases sólidas para una reclamación.

2. Errores Comunes que Inflan el Avalúo

Un avalúo puede estar inflado debido a fallos técnicos en su elaboración. Los más comunes son:

• Errores en la Información Física del Inmueble:
  • Áreas incorrectas: Es frecuente que Catastro registre áreas de construcción superiores a las reales, por ejemplo, al no descontar patios, vacíos o "buittrones". Una diferencia en el área construida, multiplicada por el valor unitario, tiene un impacto enorme en el avalúo final.
  • Calificación incorrecta de las construcciones: Se asignan puntajes o características a la edificación que no corresponden a la realidad. Por ejemplo, calificar una estructura como "concreto de cuatro o más pisos" cuando no lo es, o asignar un estado de conservación "bueno" a un inmueble que presenta un deterioro moderado ("regular").
  • Tipologías constructivas equivocadas: Pueden calificar tu inmueble con una tipología (ej. "comercial") que tiene un valor por metro cuadrado más alto que la que realmente corresponde (ej. "servicios" u "oficinas"), lo que infla el valor de la construcción.
• Omisión de la Depreciación por Antigüedad:
  • A menudo, los avalúos se calculan a "valor de reposición a nuevo", como si la construcción fuera recién hecha.
  • No se aplica la depreciación correspondiente a la edad real del inmueble, un factor técnico que está contemplado en la normativa (Resolución 620) y que debería reducir el valor de la construcción. La autoridad catastral parece no estar considerando la edad en sus valoraciones masivas.
• Errores en la Metodología de Valoración:
  • Zonas Homogéneas: El valor del terreno se determina según Zonas Homogéneas Físicas (ZHF) y Geoeconómicas (ZHG), que agrupan áreas con características y precios de mercado similares. Un error al asignar el código de zona a tu predio puede resultar en un valor de terreno incorrecto.
  • Inclusión de valores no permitidos: La ley prohíbe incluir en el avalúo valores intangibles, de paisaje natural o el mayor valor por la utilización futura del predio.

Parte 2: Qué Hacer al Respecto (El Proceso de Reclamación)

Si has identificado que tu avalúo catastral es potencialmente injusto, tienes el derecho a solicitar formalmente su revisión. El proceso general, tanto administrativo como judicial, es el siguiente:

Paso 1: Recopilación de Documentos y Pruebas

La simple inconformidad no es suficiente; debes fundamentar tu solicitud con pruebas técnicas. Reúne la siguiente documentación:

• Documentos básicos del inmueble y del propietario:
  • Nombre completo y documento de identidad del propietario o poseedor.
  • Copia de la escritura pública o del acto que acredite la propiedad. Si es propiedad horizontal, anexa el reglamento.
  • Certificado de Tradición y Libertad reciente.
  • Último recibo del Impuesto Predial.
  • Ficha Catastral Digital (se solicita en la oficina de catastro del municipio).
• Pruebas que demuestren el error en el avalúo:
  • Fotografías: Claras y recientes que muestren la fachada, nomenclatura, interiores (baños, cocina, sala, etc.) y el estado de conservación real del predio.
  • Planos arquitectónicos: Si los tienes, son de gran utilidad para demostrar las áreas correctas.
  • Avalúo comercial: Un peritaje realizado por un avaluador profesional inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores (RNA) es una de las pruebas más contundentes.
  • Otros documentos: Certificaciones de autoridades, comparación con ventas reales en la misma zona u ofertas inmobiliarias que demuestren el valor de mercado.

Paso 2: Solicitud Formal de Revisión (Vía Administrativa)

Con las pruebas en mano, el siguiente paso es presentar una solicitud formal ante el gestor catastral competente (por ejemplo, la Subdirección de Catastro de Cali). Este paso se conoce comúnmente como un derecho de petición.

El procedimiento administrativo, según la Resolución 1040 de 2023, es el siguiente:

1. Radicación de la solicitud: Presentas la petición a través de los canales del gestor, indicando claramente las vigencias fiscales que solicitas revisar y adjuntando todas las pruebas.
2. Revisión y requerimiento: El gestor tiene 10 días hábiles para verificar si la solicitud está completa. Si falta información, te requerirá para que la completes.
3. Decisión sobre visita técnica: El gestor decidirá si necesita realizar una visita al predio para verificar la información. Esta decisión se comunica mediante un acto de trámite contra el cual no proceden recursos.
4. Decisión final: El gestor tiene un plazo máximo de tres (3) meses (desde el acto que decide sobre la visita) para emitir una resolución motivada que modifique o confirme el avalúo.

Paso 3: Recursos y Vía Judicial

Si la respuesta del gestor catastral es negativa o no es satisfactoria, tienes las siguientes opciones:

• Recursos administrativos: Contra la decisión del gestor, puedes interponer los recursos de reposición y/o apelación dentro de los plazos legales (generalmente 10 días).
• Vía judicial: Si se agota la vía administrativa sin éxito, puedes presentar una demanda de nulidad y restablecimiento del derecho ante la jurisdicción de lo contencioso administrativo. Es crucial tener en cuenta que generalmente existe un plazo de cuatro (4) meses desde la notificación del acto administrativo definitivo para presentar esta demanda.

Un juez administrativo, con base en las pruebas técnicas presentadas, puede ordenar la reducción del avalúo, la reliquidación del impuesto predial e incluso la devolución de lo pagado en exceso.

Para mayor información comunicarse a: Celular / Whatsapp 315 2563700 / 315 5690282 / 316 9101548