Cómo se calcula legalmente el interés de mora en Propiedad Horizontal

De acuerdo con la normativa vigente y los principios de matemáticas financieras detallados en las fuentes, el cálculo legal del interés de mora en propiedad horizontal se rige por las siguientes reglas:

1. Tasa Aplicable (Ley 675 de 2001, Art. 30) El retardo en el pago de expensas comunes causa intereses de mora equivalentes a una y media (1,5) veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera.

• Excepción: La Asamblea General puede establecer un interés inferior al límite legal si así lo determina con el quórum reglamentario.
• Competencia: El Consejo de Administración no está facultado para fijar discrecionalmente el porcentaje de interés de mora; debe aplicar lo dictado por la ley o lo aprobado por la Asamblea.

2. Factores para la Liquidación Para liquidar correctamente los intereses se deben considerar tres elementos técnicos: Capital (valor adeudado vencido), Rata (tasa de interés mensual o anual aplicable) y Tiempo.

3. Forma de Cálculo del Tiempo (Liquidación Diaria) Aunque el Estatuto Tributario menciona la expresión "fracción de mes", la jurisprudencia del Consejo de Estado y las fuentes técnicas aclaran que los intereses deben liquidarse diariamente.

• Si un deudor está en mora por un mes y tres días, el interés debe calcularse por el tiempo real (33 días) y no redondearse a dos meses completos.
• El cálculo inicia el día siguiente al vencimiento del plazo máximo de pago y termina el día que se efectúa el abono.

4. Orden de Imputación del Pago Cuando un deudor moroso realiza un pago parcial, la ley civil (Art. 1653 del Código Civil) establece que el dinero se imputará primero a los intereses causados y el saldo restante al capital.

5. Límites Legales Bajo ninguna circunstancia la tasa de interés de mora en la copropiedad puede superar el límite de usura, el cual está tipificado en el Código Penal y se calcula como 1.5 veces el interés bancario corriente para créditos de consumo.

Ejemplo histórico de referencia: Para el mes de octubre de 2021, la tasa mensual de mora calculada bajo estos parámetros fue del 1,919% mensual.