¿Comunidad o Propiedad Horizontal? La diferencia clave que todo arrendatario y propietario debe conocer

1. La elección del régimen: Una decisión de los propietarios

Un edificio o inmueble con varios departamentos, locales o pisos no pasa automáticamente a ser "Propiedad Horizontal" por el solo hecho de tener varios ocupantes o viviendas.

• Para ser Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001): Los propietarios deben someter voluntariamente el inmueble a dicho régimen mediante una Escritura Pública de Reglamento de Propiedad Horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Al hacer esto, nace legalmente una persona jurídica (la Copropiedad) con capacidad para administrar los bienes comunes.
• Si los propietarios no realizan este trámite: El inmueble se mantiene bajo la figura general de la Comunidad (Código Civil). Aquí no existe una persona jurídica independiente, sino un grupo de personas (comuneros) que son dueños en conjunto de un todo (propiedad en proindiviso).

2. ¿Cómo se definen las expensas comunes en cada figura?

La forma en que se calculan y fijan los gastos de mantenimiento (como aseo, energía de pasillos, vigilancia o reparaciones) varía de acuerdo con la figura jurídica aplicable:

A. Bajo el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001)

• ¿Quién fija las cuotas? La Asamblea General de Propietarios (máximo órgano de la persona jurídica).
• Mecanismo: Se aprueba un presupuesto anual en reunión formal. La cuota de administración de cada inmueble se calcula según el coeficiente de copropiedad fijado en el reglamento.
• Soporte: Existe un Administrador nombrado formalmente, actas de asamblea, presupuesto aprobado y cuentas bancarias a nombre de la copropiedad.

B. Bajo la figura de Comunidad de Bienes (Código Civil)

• ¿Quién fija las cuotas? El común acuerdo de los propietarios (comuneros).
• Mecanismo: Al no existir una asamblea formal ni una persona jurídica legalmente constituida bajo la Ley 675, los dueños del inmueble acuerdan de manera privada cómo repartir los gastos reales de mantenimiento y conservación del edificio (servicios públicos compartidos, limpieza de zonas comunes, bombas de agua, etc.).
• Soporte: Los cobros responden al acuerdo directo entre los comuneros y a los porcentajes de cuota parte establecidos en sus contratos de arrendamiento o acuerdos de convivencia.

3. Matices y diferencias para el Arrendatario

Cuando un inquilino toma en arrendamiento un inmueble, es vital que comprenda en cuál de los dos esquemas se encuentra para evitar malentendidos:

4. ¿Por qué es clave esta claridad para el arrendatario?

1. Evita exigencias inadecuadas: Un arrendatario en un edificio en comunidad no puede exigir un "paz y salvo de administración firmado por un administrador de Ley 675" ni "actas de asamblea", ya que dichas figuras no existen legalmente en ese predio.
2. Validez del cobro de gastos compartidos: En los inmuebles en comunidad, el cobro de la cuota parte de mantenimiento es 100% legal si está contemplado en el contrato de arrendamiento o responde al acuerdo de conservación del bien común.
3. Transparencia en la relación contractual: Permite que el arrendatario entienda de dónde proviene cada valor cobrado, garantizando una convivencia armónica y el cumplimiento oportuno de las obligaciones.

Conclusión

Tanto la Propiedad Horizontal como la Comunidad son esquemas legales válidos para la tenencia y disfrute de inmuebles en Colombia. La clave está en la transparencia: los propietarios deben definir claramente el esquema aplicable y reflejarlo de forma explícita en los contratos de arrendamiento para que el arrendatario conozca de antemano el origen y la naturaleza de cada pago.