¿Cuáles son las categorías principales de problemas que disminuyen el valor de una propiedad?

Una de las fuentes presenta una lista específica de diez factores que devalúan una casa, los cuales se pueden clasificar de la siguiente manera:

• Mantenimiento y Estructura:

    ◦ Falta de mantenimiento preventivo, como la impermeabilización y pintura cada 4 o 5 años.

    ◦ Modificación estructural sin supervisión profesional, como una ampliación realizada solo por un albañil.

• Ubicación y Entorno:

    ◦ Falta de accesibilidad a vías rápidas y transporte público.

    ◦ Vivir cerca de lugares que generan molestias, como iglesias, cementerios, vías del tren, mercados ambulantes (tianguis) y basureros.

    ◦ Ubicación cerca de una zona de riesgo, como gasolineras, barrancas o canales de aguas negras.

    ◦ Baja competitividad del municipio, reflejada en la escasez de hospitales, escuelas o un servicio deficiente de recolección de basura.

• Factores Sociales, Normativos y de Mercado:

    ◦ Pleitos entre vecinos o con el desarrollador del inmueble.

    ◦ Zonas de transformación donde una calle residencial se llena de oficinas o comercios, alterando su naturaleza original.

    ◦ Incumplimiento de los lineamientos de imagen urbana, como la exposición de tendederos, tanques de gas o cuartos de servicio en las azoteas (roof garden).

    ◦ Derecho de admisión restringido, por ejemplo, cuando un comité de la comunidad debe autorizar quién puede comprar la propiedad.

Además de esta lista específica, las fuentes abordan categorías más amplias de problemas que afectan el valor de una propiedad, a menudo agrupadas bajo el concepto general de depreciación. La depreciación se define como la pérdida de valor que sufre un bien por cualquier causa, ya sea por uso, deterioro, el paso del tiempo, obsolescencia o factores naturales y económicos. Las principales categorías son:

1. Deterioro Físico

Esta categoría se refiere a la pérdida de valor debido al desgaste de la propiedad. Coincide directamente con la falta de mantenimiento preventivo y el estado de conservación general del inmueble. Una edificación en buen estado y que no necesita reparaciones importantes tendrá una depreciación menor que una que requiere arreglos en su estructura o acabados.

2. Obsolescencia Funcional o Intrínseca

Se refiere a la pérdida de valor causada por factores internos del inmueble, distintos al deterioro físico. Esto puede incluir:

• Un mal diseño o distribución de los espacios que no resulta funcional para su uso actual.

• Modificaciones estructurales realizadas sin supervisión profesional que pueden comprometer la seguridad y el valor del inmueble.

• Características anticuadas en comparación con construcciones modernas.

3. Obsolescencia Económica o Extrínseca

Es la pérdida de valor causada por factores externos a la propiedad. Esta es una categoría muy amplia que incluye:

• Entorno y Ubicación: La proximidad a elementos indeseables como fábricas, aeropuertos, cementerios, basureros, zonas con altos índices de violencia, o lugares que generan olores desagradables y ruidos molestos.

• Riesgos Naturales o Geotécnicos: La ubicación en zonas con riesgo de desastres, como áreas susceptibles a la licuación de suelos por sismos o la presencia de suelos blandos, así como la cercanía a barrancas o canales de aguas negras.

• Infraestructura y Servicios: La falta de acceso a vías rápidas, transporte público y servicios complementarios.

• Factores Macroeconómicos: Fenómenos como la inflación elevada pueden llevar a un aumento en las tasas de interés hipotecarias, lo que reduce la capacidad de compra y la demanda, pudiendo "enfriar" el mercado inmobiliario o desacelerar los precios.

4. Factores Específicos en Propiedades Horizontales

En el caso de condominios o conjuntos residenciales, la falta de beneficios o la presencia de incomodidades puede disminuir significativamente el valor. Una fuente indica que los condominios que no prestan beneficios o presentan "algunas incomodidades (perjuicios) para sus ocupantes" pueden sufrir una devaluación de hasta un 20%. En contraste, la presencia de zonas comunes como piscinas, saunas o gimnasios puede añadir valor.

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