Cuando el reglamento de Propiedad Horizontal es más restrictivo que la ley nacional

A continuación, se detalla qué sucede cuando un reglamento es más restrictivo que la ley:

1. Prevalencia de la Constitución y la Ley

Aunque el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) es la "ley interna" del edificio, sus disposiciones no pueden contrariar los derechos constitucionales fundamentales, ni ser desproporcionadas, discriminatorias o arbitrarias. Si una norma del reglamento vulnera derechos como el trabajo, la igualdad o el debido proceso, dicha norma resulta inaplicable.

2. Restricciones permitidas (Normas complementarias)

Existen casos específicos donde la ley permite expresamente que el reglamento sea más restrictivo, siempre que sea para proteger el interés general:

• Niveles de Ruido e Inmisiones: Los reglamentos pueden regular de forma aún más restrictiva que las autoridades locales los niveles tolerables de ruido, olor o partículas generados en inmuebles privados que trasciendan al exterior.
• Convocatorias a Asamblea: La ley exige una antelación mínima de 15 días calendario para las reuniones ordinarias. El reglamento puede señalar un periodo superior (más restrictivo para la administración), pero nunca uno inferior a los 15 días legales.

3. Restricciones prohibidas (Límites legales)

El reglamento no puede suprimir o debilitar garantías mínimas establecidas por el legislador:

• Derecho al Trabajo: No se puede prohibir de manera absoluta el teletrabajo o el uso de la vivienda como oficina para actividades intelectuales silenciosas, incluso si el reglamento establece un uso "exclusivamente residencial", ya que esto violaría derechos fundamentales protegidos por la Corte Constitucional.
• Sanciones: La administración no puede imponer sanciones que no estén previamente tipificadas en la ley o en el reglamento, ni puede restringir el uso de bienes comunes esenciales (como ascensores o accesos), aunque el reglamento pretenda autorizarlo como medida de presión.
• Modificación de la Ley: El poder reglamentario no permite a la asamblea "arrogarse la competencia para modificar o derogar la legislación" nacional, como por ejemplo las normas sobre servicios públicos domiciliarios.

4. Consecuencias de la extralimitación

Si el reglamento o una decisión de la asamblea cruza el límite de la legalidad o la constitucionalidad:

• Acción de Tutela: Procede cuando los órganos de administración, amparados en el reglamento, vulneran derechos fundamentales.
• Impugnación de Decisiones: Los propietarios, el administrador o el revisor fiscal pueden impugnar ante un juez civil las decisiones que no se ajusten a las exigencias legales, dentro de los dos meses siguientes a su publicación.
• Responsabilidad del Administrador: El administrador responde por los perjuicios que ocasione al aplicar reglamentos que violen la ley, presumiéndose su culpa leve en estos casos.

En resumen: Un reglamento puede ser más restrictivo que la ley solo en aspectos donde la norma nacional lo permita para mejorar la convivencia (como ruidos o plazos de citación), pero cualquier restricción que anule un derecho legal o constitucional es nula y puede ser atacada judicialmente.