DECRETO 1423 Contratos de arrendamiento que se firmaron entre el 10 de agosto y el 17 de septiembre de 2026

1. Vigencia general e Irretroactividad (Art. 13)

El Decreto 1423 de 2026 entró en vigencia a partir del día siguiente a su publicación en el Diario Oficial (18 de septiembre de 2026). Por regla general, los decretos legislativos rigen hacia el futuro. Los contratos perfeccionados antes de la publicación de la norma son válidos; sin embargo, sus efectos continuados o ejecuciones contractuales que coincidan con la vigencia del decreto quedan sujetos a las medidas de emergencia.

2. Topes al canon de arrendamiento (Art. 8)

Las limitaciones y topes anti-especulación (como fijar el canon máximo en el valor previo más el IPC) están formulados expresamente para los contratos y ofertas "que se suscriban" durante los seis (6) meses de vigencia del decreto (es decir, desde el 18 de septiembre de 2026 en adelante). El decreto no modifica retroactivamente el canon que ya hubiere sido libremente pactado antes de su expedición, salvo que las partes renegocien sus condiciones bajo un acuerdo directo de emergencia.

3. Aplazamiento de reajustes anuales (Art. 4)

Si el contrato recae sobre un inmueble o arrendatario con afectación directa por el sismo y en el texto del contrato se estipuló un reajuste anual que deba hacerse efectivo durante los seis (6) meses de vigencia del decreto, dicho incremento se aplaza automáticamente por 6 meses. Una vez terminado el aplazamiento, el valor del aumento se cobrará diferido en cuotas iguales sin generar intereses de mora.

4. Prórroga extraordinaria del contrato (Art. 5)

Si el contrato firmado en ese lapso tuvo un plazo de ejecución corto y su fecha de vencimiento u obligación de entrega quedó fijada entre el 10 de agosto de 2026 y el 31 de diciembre de 2026, el arrendatario que acredite afectación directa tiene derecho a solicitar la prórroga extraordinaria de 6 meses adicionales contados desde la fecha de su vencimiento.

5. Protección contra desalojos y Acuerdos de pago (Arts. 3 y 7)

Al tratarse de un contrato vigente durante la emergencia:

• Suspensión de ejecuciones de desalojo: Queda cobijado por la suspensión de 6 meses en la ejecución material de restituciones o lanzamientos judiciales, siempre que se acredite la afectación directa.
• Diferimiento de deudas: Si el arrendatario afectado presenta dificultades de pago, las partes deben buscar un acuerdo directo; si no se logra, el pago de los cánones causados durante la emergencia se diferirá automáticamente en cuotas partes a 6 meses tras presentar declaración de vulnerabilidad.