Decreto 1423 Sep 17 26 Contratación en emergencia por terremoto Ago 2026

Resumen del Decreto 1423 de 2026 para el Sector Inmobiliario en Cali

Marco y Ámbito de Aplicación: El Decreto 1423 de 2026 adopta medidas extraordinarias a raíz del terremoto del 10 de agosto de 2026. El departamento del Valle del Cauca (incluido Cali) forma parte del territorio declarado en emergencia. Las medidas no aplican de forma indiscriminada a todos los inmuebles de la ciudad, sino únicamente a aquellos contratos, personas e inmuebles donde se acredite la condición de afectación directa por el sismo.

1. Medidas en Arrendamientos (Ley 820 de 2003 y Código de Comercio)

Tienen una vigencia de 6 meses a partir de la entrada en vigor del decreto.

• Prórroga extraordinaria de contratos: Todo contrato de arrendamiento (vivienda o comercial) cuyo vencimiento o fecha de entrega estuviera pactado entre el 10 de agosto de 2026 y el 31 de diciembre de 2026 se entiende prorrogado por 6 meses adicionales desde la fecha de su vencimiento, siempre que el arrendatario afectado lo solicite y acredite su afectación.
  • Excepciones: Inmuebles declarados en inhabitabilidad total o riesgo inminente de colapso, o cuando el arrendador requiera el bien para su propia habitación (o de su núcleo familiar en primer grado) por haber perdido su vivienda a causa del sismo.
• Aplazamiento del reajuste del canon: Se aplaza por 6 meses cualquier incremento anual de canon que deba aplicarse durante la vigencia del decreto. Al finalizar el aplazamiento, el valor acumulado del aumento se diferirá en cuotas partes iguales entre los cánones restantes del contrato, sin generar intereses de mora ni penalidades. No se podrán aplicar dos aumentos en un mismo periodo de 12 meses.
• Suspensión de ejecuciones de desalojo / restitución: Se suspende por 6 meses la diligencia física o material de lanzamiento/restitución de inmuebles.
  • Excepciones: Órdenes de evacuación dictadas por autoridades (UNGRD, inspectores de policía, planeación) por riesgo inminente estructural o inhabitabilidad, o restituciones solicitadas por arrendadores que requieran el inmueble para su vivienda propia. Esta suspensión no condona la deuda principal.
• Control de precios en nuevas ofertas (Anti-especulación):
  • Vivienda: Para inmuebles con antecedente contractual antes del sismo, el canon en el nuevo contrato no podrá superar el valor del último canon cobrado más el incremento del IPC del año anterior. Si se arrienda por primera vez, aplican los límites ordinarios del artículo 18 de la Ley 820 de 2003.
  • Comercial: El nuevo canon no podrá superar el incremento del IPC del canon previo o deberá respaldarse en un avalúo comercial/técnico que certifique la renta justa. Se prohíbe el cobro de sobreprecios o primas por escasez.
• Obligaciones para Agencias Inmobiliarias e Intermediarios: Toda oferta pública de arrendamiento efectuada a través de agencias, intermediarios o portales digitales debe incluir una declaración del arrendador u oferente donde confirme el cumplimiento de los topes legales, respaldada con los soportes contractuales o tributarios correspondientes.
• Acuerdos de pago y diferimiento automático: A falta de acuerdo directo dentro de los 30 días calendario posteriores a la emergencia, y previa presentación de declaración juramentada de vulnerabilidad por el arrendatario, los cánones pendientes se diferirán automáticamente en cuotas partes iguales durante los 6 meses subsiguientes.

2. Medidas en Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001)

Tienen una vigencia de 24 meses (2 años) a partir de la entrada en vigor del decreto.

• Uso extraordinario del Fondo de Imprevistos: Destinado a financiar evaluaciones estructurales, diagnósticos, estudios, seguros y obras de reparación/reconstrucción de bienes comunes:
  • Si la copropiedad cuenta con Consejo de Administración, este puede autorizar al administrador la disposición de dichos recursos.
  • Si no hay Consejo de Administración, el administrador puede disponer autónomamente de hasta el 50% del valor del fondo. Para montos superiores requerirá aprobación de la asamblea general (salvo situaciones de riesgo cierto e inmediato para la vida o estabilidad del inmueble).
  • El administrador deberá rendir cuentas detalladas en la siguiente asamblea y ante el revisor fiscal.
• Facilidades para Asambleas No Presenciales: Para adoptar decisiones sobre diagnósticos, obras de reparación, reforzamiento o reconstrucción, se autoriza la celebración de asambleas no presenciales (art. 42 de la Ley 675) inaplicando las sanciones de ineficacia por falta de participación simultánea o escrita previstas en el artículo 44 de la Ley 675. Se mantienen intactos los quórums y mayorías legales vigentes.
• Planes especiales de pago para expensas extraordinarias: Permite la reprogramación y diferimiento de cuotas/expensas necesarias para las obras de reconstrucción sin que se generen intereses de mora mientras se cumpla el plan acordado.

Hemos preparado este audio para mayor información:

https://1drv.ms/u/c/c2fad81d7a0e37b7/IQDToveuxtNRT6WN7YfUlMnSAb6HXsINmuZnk5SCB5LNj1g?e=Ft27fg