Desafíos y particularidades de los contratos de arrendamiento comerciales

Claro que sí. Como su abogado experto, he analizado las fuentes proporcionadas para

ofrecerle una respuesta detallada sobre cómo la legislación actual en Colombia aborda los

desafíos y particularidades de los contratos de arrendamiento comercial.

La normativa sobre arrendamiento comercial presenta diferencias sustanciales con la de

vivienda urbana, principalmente porque busca proteger la continuidad de la empresa y el

valor del "establecimiento de comercio". A continuación, se desglosan los aspectos más

relevantes:

1. Marco Normativo: El Código de Comercio como Eje Central

A diferencia del arrendamiento de vivienda, que se rige por la Ley 820 de 2003, los

contratos sobre locales, bodegas y otros inmuebles con destinación comercial están

regulados principalmente por el Código de Comercio (artículos 518 al 524). Para todo lo

no estipulado en estos artículos, se aplican las normas del Código Civil por remisión

expresa.

La legislación comercial no define un "contrato de arrendamiento comercial" como tal, sino

que lo considera un elemento integrante del establecimiento de comercio. El objetivo

principal de esta regulación es proteger la empresa, el trabajo que genera y el valor que el

comerciante ha construido en un punto específico (clientela, buen nombre, etc.).

2. El Derecho a la Renovación: La Piedra Angular del Arrendamiento

Comercial

La particularidad más importante es el derecho a la renovación del contrato que adquiere

el arrendatario. Este derecho surge cuando se cumplen dos condiciones copulativas:

 Haber ocupado el inmueble por no menos de dos años consecutivos a título de

arrendamiento.

 Haber utilizado el inmueble durante ese tiempo con un mismo establecimiento de

comercio.

Es crucial diferenciar entre "renovación" y "prórroga". La prórroga, más común en

vivienda, implica continuar el contrato en las mismas condiciones. La renovación en

materia comercial, en cambio, implica el derecho a continuar en el inmueble, pero permite

que las partes acuerden nuevas condiciones, como el canon de arrendamiento, el plazo, e

incluso la destinación.

Excepciones al Derecho de Renovación (Causales de Terminación)

El arrendador puede negarse a renovar el contrato únicamente bajo tres causales taxativas,

establecidas en el artículo 518 del Código de Comercio:

1. Incumplimiento del contrato por parte del arrendatario: Por ejemplo, la falta de

pago del canon, el no pago de servicios públicos o darle al inmueble una destinación

distinta a la pactada.

2. Necesidad del propietario: Cuando el propietario necesita el inmueble para su

propia habitación o para establecer un negocio sustancialmente distinto al que tiene

el arrendatario. La ley es clara en que no puede ser un negocio similar para

aprovecharse de la clientela ya formada por el inquilino.

3. Reconstrucción, reparación o demolición: Cuando el inmueble deba ser

demolido, reconstruido o reparado con obras que no se pueden ejecutar sin su

desocupación.

3. El Desahucio y el Derecho de Preferencia

Para invocar las causales 2 y 3 (necesidad del propietario o reconstrucción), el arrendador

debe notificar al arrendatario con una antelación no menor a seis (6) meses a la fecha de

vencimiento del contrato. Este plazo es una diferencia fundamental con los contratos de

vivienda u oficinas.

 Derecho de Preferencia: Si el inmueble es reconstruido, el arrendatario tiene

derecho a ser preferido frente a terceros para arrendar los nuevos locales. El

propietario debe notificarle las nuevas condiciones con al menos 60 días de

antelación a la fecha en que puedan ser ocupados, y el arrendatario tiene 30 días

para decidir. Si los locales reconstruidos son en número inferior a los que existían,

se privilegiará a los arrendatarios más antiguos.

 Indemnizaciones: Si el propietario no cumple con la causal invocada dentro de los

tres meses siguientes a la entrega del inmueble (por ejemplo, no inicia las obras o

monta un negocio similar al del exarrendatario), deberá indemnizar al arrendatario

por los perjuicios causados. Esta indemnización incluye lucro cesante, gastos de

traslado, indemnizaciones a trabajadores y el valor de las mejoras realizadas. La

demanda por esta indemnización puede inscribirse en el certificado de tradición del

inmueble.

4. Cesión del Contrato y Subarriendo: Una Flexibilidad Única

A diferencia de los contratos de vivienda donde la cesión o subarriendo requieren

autorización expresa, la legislación comercial establece reglas especiales para proteger la

enajenación del establecimiento de comercio:

 Cesión del Contrato: La venta del establecimiento de comercio implica la cesión

válida del contrato de arrendamiento al comprador, sin necesidad de autorización

del arrendador. Cualquier cláusula en el contrato que prohíba esto se considera por

no escrita, ya que la ley prevalece sobre la voluntad de las partes en este punto. Sin

embargo, es fundamental que el arrendador sea notificado de la cesión para que esta

le sea oponible.

 Subarriendo Parcial: El arrendatario puede subarrendar hasta la mitad del

inmueble sin necesidad de autorización del arrendador, siempre que no se altere la

destinación prevista en el contrato. El subarriendo total sí requiere autorización

expresa o tácita.

5. Regulación del Canon y Aspectos Tributarios

 Canon de Arrendamiento: En los contratos comerciales, el valor del canon y sus

incrementos anuales se rigen por el acuerdo entre las partes y la oferta y demanda

del mercado. No existe un tope máximo como en vivienda. Si no hay acuerdo en el

precio al momento de la renovación, cualquiera de las partes puede iniciar un

proceso judicial verbal para que un perito fije el precio justo.

 Impuesto al Valor Agregado (IVA): El servicio de arrendamiento de inmuebles

comerciales está gravado con IVA. La responsabilidad del recaudo recae sobre

quien presta el servicio, que en muchos casos es la inmobiliaria actuando como

intermediaria, la cual debe recaudarlo y declararlo.

6. El Caso Particular de Oficinas y Consultorios

Los inmuebles destinados a oficinas o consultorios no se consideran "establecimientos de

comercio" y, por tanto, no se rigen por el Código de Comercio, sino por el Decreto 2221

de 1983. Este decreto establece:

 Un tope de renta del 1.5% del avalúo catastral, aunque esta norma es prácticamente

inaplicable hoy día, ya que exceptúa los inmuebles con un avalúo superior a

$5.000.000 (de 1983).

 Un término de desahucio de 30 días hábiles, significativamente menor a los 6

meses del régimen comercial.

7. Prácticas Comerciales y Obligaciones Adicionales

 Costumbre Mercantil: En ciudades como Cali, es costumbre mercantil que las

inmobiliarias cobren a los nuevos arrendatarios una tarifa equivalente al 10% del

valor de un canon por concepto de "elaboración o derechos de contrato".

 Reparaciones: Se aplican las normas del Código Civil. El arrendador debe realizar

las "reparaciones indispensables no locativas" (aquellas necesarias para la

conservación del bien), mientras que el arrendatario asume las "reparaciones

locativas" (las derivadas del uso normal del inmueble).

En resumen, la legislación actual aborda el arrendamiento comercial con un enfoque

proteccionista hacia la actividad empresarial, otorgando derechos robustos como la

renovación y la cesión del contrato, pero a la vez estableciendo causales y procedimientos

claros para que el propietario pueda recuperar su inmueble bajo condiciones justificadas.