Mito Inmobiliario: “Si no me llega la factura a tiempo, no tengo la obligación de pagar el arriendo”

A continuación un postcad que versa cobre el tema: https://1drv.ms/u/c/c2fad81d7a0e37b7/IQBcLMEiFiZ6R5eo6_POYIPeAb09nAZdDsJKFPCfzusHGR4?e=1yOPgX

A continuación una tabla comparativa: https://1drv.ms/b/c/c2fad81d7a0e37b7/IQDLqQzD3OQrQbVbffK64d2KAXvAf9KaC9sJ_kKxZbvtroE?e=EcGlZL

1. El pago del canon nace del contrato y del goce del bien, no de la factura

El contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, lo que significa que se ejecuta de manera continua a lo largo del tiempo. En este contrato, el arrendador otorga el goce del inmueble (derecho personal de uso) y el arrendatario se obliga a pagar a cambio un precio determinado denominado canon.

• Sustento en el Código Civil y Comercial:
  • Código Civil (Art. 1973): Define el arrendamiento como el contrato en que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
  • Código Civil (Art. 1602): Establece que todo contrato legalmente celebrado es una ley para las partes contratantes y debe cumplirse según lo pactado.
  • Ley 820 de 2003 (Art. 22, num. 1): Para vivienda urbana, el pago de la renta en el término pactado es la obligación básica del arrendatario, y su incumplimiento es causal directa de terminación del contrato.
  • Código de Comercio (Art. 884): Regula los intereses moratorios en materia mercantil cuando existe retardo en el cumplimiento de obligaciones dinerarias.
• Mora automática: De conformidad con el artículo 1608 (numeral 1) del Código Civil, el deudor incurre en mora desde el momento en que no cumple la obligación dentro del término estipulado (por ejemplo, los primeros cinco días hábiles del mes). Vencido ese plazo, el canon es plenamente exigible de manera automática sin necesidad de requerimientos adicionales, pues el goce del inmueble se ha venido prestando de manera continua.
• Título ejecutivo y proceso judicial: Para iniciar un proceso ejecutivo de cobro o de restitución de inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento —sin necesidad de factura adicional— constituye un título ejecutivo pleno por contener una obligación clara, expresa y exigible (Código General del Proceso, arts. 384 y 422). De hecho, el artículo 384 (numeral 4) del CGP exige que, para ser oído en el proceso de restitución por mora, el arrendatario debe acreditar el pago o consignar los cánones adeudados, regla cuya constitucionalidad ha sido respaldada por la Corte Constitucional en las Sentencias C-070 de 1993, C-056 de 1996 y C-106 de 2021.

2. La emisión de la factura es una obligación tributaria independiente ante la DIAN

La obligación de facturar es un deber formal de carácter tributario exigido por el Estatuto Tributario ante la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN). Son dos obligaciones con fuentes jurídicas totalmente distintas:

1. La obligación civil/comercial de pagar el canon: Nace del contrato y del disfrute del inmueble.
2. La obligación tributaria de facturar: Nace de la ley fiscal para el arrendador que cumple los criterios de facturación.

• Marco del Estatuto Tributario: Los artículos 615, 616-1, 616-2 y 617 del Estatuto Tributario regulan la obligación de expedir factura electrónica y sus requisitos. Asimismo, los artículos 420 y 476 (numeral 15) señalan que el arrendamiento de inmuebles comerciales está gravado con IVA, mientras que el de vivienda urbana se encuentra excluido.
• Doctrina Oficial de la DIAN: La DIAN ha ratificado que la prestación del servicio de arrendamiento genera la obligación de facturar para los sujetos obligados (Oficio 901212 de 2020, Oficio 1357 de 2022, Concepto Unificado 0106 de 2022, y Conceptos 100208192 y 5471 de 2025). Cuando la administración se realiza a través de una inmobiliaria como mandataria, aplican las reglas especiales de facturación y recaudo previstas para el contrato de mandato (Oficios 901212 de 2020 y 0055 de 2019).
• Efectos del retraso en la factura: El incumplimiento o demora en la expedición de la factura electrónica le genera al arrendador el riesgo de sanciones tributarias por parte de la DIAN, pero no extingue, suspende ni aplaza la deuda del arrendatario. En este caso no aplica la figura de la excepción de contrato no cumplido, pues la factura no es la prestación principal del arrendador, sino otorgar el goce del inmueble.

3. Consecuencias legales para el arrendatario que no paga a tiempo

El arrendatario que decide unilateralmente retener el pago a la espera de la factura incurre en un incumplimiento contractual que genera las siguientes consecuencias:

• Generación de Intereses de Mora: Se causan automáticamente intereses moratorios sobre el saldo adeudado desde el día siguiente al vencimiento del plazo pactado (Código Civil, art. 1617; Código de Comercio, art. 884).
• Terminación Unilateral del Contrato: El arrendador queda facultado para dar por terminado el contrato de manera inmediata por falta de pago oportuno (Ley 820 de 2003, art. 22).
• Proceso de Restitución y Embargos: Se expone a una demanda judicial de restitución de inmueble y a procesos ejecutivos para el embargo de cuentas y bienes por los cánones e intereses causados.

4. Matices y excepciones prácticas a tener en cuenta

Para que el análisis sea riguroso, existen situaciones puntuales que se deben observar:

1. Cláusula Contractual Expresa: Si en el contrato de arrendamiento las partes pactaron expresamente que el pago del canon se realizará dentro de X días siguientes al recibo efectivo de la factura, esa regla prevalece por autonomía de la voluntad (Código Civil, art. 1602). En este escenario específico, la demora en facturar sí desplaza la fecha de exigibilidad del pago.
2. Gestión del Soporte Fiscal (Art. 771-2 E.T.): Para arrendatarios comerciales o personas jurídicas, la factura es indispensable para soportar costos, deducciones e IVA descontable. No obstante, la norma tributaria señala que la falta de factura se gestiona solicitando el documento al arrendador, y no suspendiendo el pago del arrendamiento.
3. Manejo del IVA y Retención en la Fuente: Si la factura se demora, el arrendatario puede cancelar la tarifa base del canon en la fecha pactada para evitar la mora y, una vez reciba la factura electrónica, proceder a regularizar el IVA y practicar las retenciones correspondientes dejando soporte escrito.
4. Pago por Consignación: Si el arrendador se rehusara a recibir el dinero o no facilitara la cuenta de pago con la excusa de no haber facturado, el arrendatario debe utilizar el mecanismo de pago por consignación (Código Civil, art. 1656 y ss.) para protegerse de la mora y demostrar su voluntad de cumplimiento.

Conclusión y Recomendaciones

• Para los Arrendatarios: El canon debe cancelarse dentro de la fecha límite pactada en el contrato, independientemente de que la factura haya llegado o no. El trámite de la factura electrónica debe exigirse por escrito como un deber tributario del arrendador, pero jamás usarse como excusa para suspender el pago.
• Para los Arrendadores e Inmobiliarias: Conviene emitir la factura electrónica de forma oportuna para evitar sanciones de la DIAN y fricciones comerciales. En los nuevos contratos, se sugiere incluir una cláusula explícita que especifique los medios de pago y aclare que la obligación de pagar el canon no se suspende por trámites administrativos o de facturación.