No es posible dar un valor de un inmueble sin un análisis

Con frecuencia recibimos consultas e inquietudes relacionadas con el valor comercial o de arrendamiento (por metro cuadrado) de un bien inmueble en particular o con el valor comercial de la tierra (suelo) en un sector específico de la ciudad, además de consultas e inquietudes relacionadas con el valor comercial o de arrendamiento (por metro cuadrado) de construcciones o tipos de inmuebles de diferentes características; ya que muchas personas buscan determinar el valor comercial o avalúo de su inmueble, con la finalidad de realizar cualquier tipo de negociación (comprar, vender, alquilar, permutar, hipotecar, etc.).

Como inmobiliaria no es posible entregar este tipo de información, toda vez que existen gran cantidad de factores que se deben tener en cuenta para determinar el valor comercial (por metro cuadrado) de cualquier tipo de inmueble y no sería prudente entregar información de tipo muy general, que probablemente no aplique para un inmueble en particular, más aún si dicha información podría ser tomada de forma ligera para realizar una negociación que no sea acertada, afectando el patrimonio de las personas.

Para entender un poco mejor, cuales factores intervienen en la definición o determinación del valor comercial unitario (por metro cuadrado) de la tierra (suelo) en particular, es importante mencionar que se pueden presentar dos (02) opciones:

1. Si se trata de un lote de terreno pequeño, es probable que sea un lote de terreno útil (urbanizado); es decir, que haya cumplido con todos los requisitos de urbanización requeridos como cesiones de vías y zonas verdes, y además, que esté completamente urbanizado; es decir, que tenga las acometidas correspondientes de acueducto, energía, gas y telefonía, así como también, que esté conectado al sistema de alcantarillado sanitario y pluvial de la ciudad. En estos casos, se deben tener en cuenta otros factores adicionales de carácter extrínseco, tales como ubicación, accesibilidad, normatividad (usos del suelo, tratamientos, aprovechamientos), servicios complementarios, entre otros; además de factores de carácter intrínseco como área, conformación, configuración, relieve, frente, fondo, relación frente-fondo, etc; y factores de carácter económico como oferta y demanda, comercialidad, etc.

2. Si se trata de un lote de terreno grande o de mayor extensión, es probable que sea un lote de terreno en bruto (sin urbanizar); es decir, que no haya cumplido con todos los requisitos de urbanización requeridos como cesiones de vías y zonas verdes. En estos casos, se debe tener en cuenta cual sería el porcentaje que sobre el área bruta, debería ceder por concepto de vías y zonas verdes; además de otras afectaciones tales como aislamientos sobre ríos o quebradas y aislamientos sobre líneas de alta tensión, etc. Se deben tener en cuenta también los costos en los que habría que incurrir para urbanizar dicho lote; es decir, dotarlo de los servicios públicos básicos. Obviamente, también intervienen factores de carácter extrínseco, tales como ubicación, accesibilidad, normatividad (usos del suelo, tratamientos, aprovechamientos), servicios complementarios, entre otros; además de factores de carácter intrínseco como área y relieve, etc; y factores de carácter económico como oferta y demanda, comercialidad, etc.

Ahora bien, para el caso de las construcciones, dentro de los factores que intervienen para determinar el valor comercial o de arrendamiento (por metro cuadrado), podemos mencionar aspectos funcionales del inmueble; es decir, si cuenta con una buena distribución según su uso actual. También se deben tener en cuenta aspectos ambientales, tales como condiciones de iluminación y ventilación naturales, ubicación respecto a sol; etc. La edad de la edificación también juega un papel importante, toda vez que todas las edificaciones cuentan con una vida técnica (vida esperada del inmueble) y una vida remanente (tiempo que le falta por cumplir la vida técnica); toda vez que se trata de información directamente ligada a su depreciación. A mayor edad, mayor depreciación y viceversa. El estado de conservación, es otro factor a considerar, como quiera que tiene relación directa con la depreciación. Si se trata de una edificación bien conservada su depreciación será menor. Por último, los aspectos constructivos también son muy importantes al momento de determinar un valor; ya que se analizan tipo de estructura (si cumple con especificaciones de sismo-resistencia) etc.; además de especificaciones y acabados generales.

Como se observa, son tantos los factores que se deben tener en cuenta para la determinación del valor comercial o de arrendamiento (por metro cuadrado) de un terreno o un inmueble en particular, que lo más prudente y aconsejable es asesorarse de un avaluador profesional o de un cuerpo colegiado (agremiación) que posea la cualificación necesaria, habilidad y experiencia para estimar el valor de bienes para distintas finalidades, incluyendo transacciones con transferencia de dominio, inmuebles utilizados como garantía para asegurar préstamos e hipotecas, bienes objeto de litigio y bienes considerados activos fijos en los estados financieros de las empresas o personas. Obviamente, se trata de un servicio profesional que implica un costo para la persona o entidad que lo solicita.

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