Pacto de Arras en un negocio Inmobiliario

Pacto de Arras en un negocio Inmobiliario

En los contratos de promesa de compraventa el pacto de ARRAS consiste en “aquello” (generalmente una suma de dinero) que UNA PARTE ENTREGA A LA OTRA con el fin de:

1. Otorgarle a las partes el derecho a RETRACTARSE del contrato en cualquier momento, antes de su ejecución (firma de escritura pública y entrega del inmueble)

2. REITERAR O CONFIRMAR el contrato considerando las arras como parte del precio SIN PODERSE RETRACTAR NINGUNA DE LAS PARTES, so pena de incurrir en incumplimiento y perjuicios, o

3. Con el propósito de que estas arras sirvan y se tomen como cancelación de la totalidad de los PERJUICIOS en caso de incumplimiento de alguna de las partes.

En el comercio, también se utiliza la expresión “dar una señal” y esto se asimila a las arras ya que una señal es una cantidad de dinero que se entrega, antes de saldar el precio total, como garantía de lo que se ha encargado o comprado.

Se reconocen entonces tres tipos de Arras principalmente: Arras de retractación, Arras confirmatorias y Arras confirmatorias penales.

Arras de Retractación: comúnmente se conocen como “arras”. Y son aquellas donde una parte entrega a la otra una cosa en prenda (generalmente dinero) al momento de la celebración de un contrato de compraventa en el entendido que cualquiera de las dos partes podrá retractarse del negocio, perdiéndolas el que las ha dado o restituyéndolas dobladas quien las ha recibido. (Art. 1859 Código Civil)

Arras confirmatorias: Son aquellas que una parte entrega a la otra como” señal” de quedar convenidos en que queda perfecta la venta y en las condiciones estipuladas. Debe incluirse expresamente en el contrato de promesa de compraventa, sí estas arras forman parte del precio o se entregan como “señal”, de constar alguna de estas dos estipulaciones en forma expresa, ninguna de las partes puede retractarse del negocio una vez suscrito. (Art. 1861 Código Civil)

Arras confirmatorias penales: También llamadas “arras penitenciales”, estas operan como las confirmatorias, ya que al entregarse sirven de “señal” de quedar convenidos en el contrato de compraventa, pero además quedan establecidas como la liquidación de perjuicios en caso de incumplimiento. Para este caso se suele usar la regla general de estipulación de de arras, es decir, perdiéndolas el que las haya dado o restituyéndolas dobladas el que las haya recibido. (Art. 866 Código Comercio)

Esperamos que en el próximo contrato de promesa de compraventa seleccione el tipo de arras que más le convenga a su cliente y se ajuste a la negociación. En todo caso siempre es aconsejable que se acuda al consejo de un profesional inmobiliario o de derecho.