Por que un Avalúo Catastral puede estar inflado

Las principales razones por las que un avalúo puede estar inflado son:

1. Errores en la Recolección y Captura de Información

Durante los procesos de formación o actualización catastral se recoge la información de los predios. Si esta información inicial no corresponde con la realidad del inmueble, el avalúo resultante será incorrecto. Los errores más comunes en esta etapa son:

• Inconsistencias en las áreas: Se registran áreas de terreno o de construcción que no son correctas. Por ejemplo, no se descuentan áreas de patios internos o vacíos, lo que resulta en un metraje construido superior al real.
• Errores en linderos: La delimitación del predio puede ser incorrecta.
• Identificación incorrecta de características físicas: Se asigna un tipo de construcción o un estado de conservación que no corresponde a la realidad del inmueble.

2. Errores en la Calificación de las Construcciones

Catastro utiliza un sistema de puntajes para valorar los diferentes elementos de una construcción. Un error en la asignación de estos puntajes puede elevar incorrectamente el valor. Los principales fallos son:

• Calificación incorrecta de la estructura y acabados: Se asigna un puntaje superior al que corresponde por los materiales de la estructura (ej. calificar como "concreto de cuatro o más pisos" cuando no lo es), los acabados de muros, pisos, baños o cocinas.
• Puntaje de estado de conservación equivocado: Se califica el estado de conservación como "bueno" (puntaje 4) cuando en realidad presenta un deterioro moderado que correspondería a un estado "regular" (puntaje 3), lo cual influye directamente en el puntaje total de la construcción.

3. Omisión de la Depreciación por Antigüedad

Este es uno de los errores más significativos. A menudo, las autoridades catastrales calculan el valor de la construcción como si fuera nueva, sin aplicar la depreciación correspondiente a su edad real.

• No se considera la edad del inmueble: Los avalúos se calculan a valor de reposición a nuevo, sin tener en cuenta los años de la edificación. La normativa técnica (Resolución 620) establece fórmulas de depreciación basadas en la edad y la vida técnica de la construcción, un factor que Catastro parece no estar aplicando en sus valoraciones masivas.

4. Errores en la Metodología de Valoración

La determinación del avalúo es un ejercicio técnico que debe seguir métodos de valoración específicos. Un avalúo puede estar inflado si:

• No se aplican correctamente los métodos de valoración: Fallos en la aplicación de métodos como comparación de mercado, capitalización de rentas o costo de reposición.
• No se considera la dinámica real del mercado: Si el estudio económico no refleja adecuadamente las condiciones del mercado inmobiliario del sector, los valores asignados pueden ser exagerados.
• Inclusión de valores no permitidos: La ley prohíbe incluir en el avalúo catastral valores intangibles, de paisaje natural o el mayor valor por la utilización futura del predio. Si se consideran estos factores, el avalúo resulta inflado.

5. Incumplimiento del Límite Legal del Valor Comercial

La normativa es explícita y establece un límite claro que, de no respetarse, resulta en un avalúo inflado.

• El avalúo catastral no puede superar el valor comercial del inmueble: Esta es la regla fundamental. Si el avalúo asignado es mayor que el precio más probable de venta del predio en un mercado libre, es considerado injusto y exagerado. Este límite aplica tanto para el avalúo total como para sus componentes de terreno y construcción por separado.

Si un propietario o poseedor considera que su avalúo es erróneo o injusto por alguna de estas razones, tiene el derecho a solicitar formalmente su revisión ante el gestor catastral, aportando las pruebas técnicas que demuestren la incorrección.