Porción de cláusula penal en que consiste

A continuación un video sobre el tema y los pagos de arrendamiento: https://1drv.ms/v/c/c2fad81d7a0e37b7/IQCBSjCVvtTWSKeB0Z1PreA_AdwWX8a0l05B3VL3i9BV1Rg?e=nT7l21

En el arrendamiento de vivienda urbana (regido por la Ley 820 de 2003 y el Código Civil), el incumplimiento o el simple retardo en el pago del canon habilita al arrendador a exigir la cláusula penal por incumplimiento (que legalmente suele pactarse en dos o tres cánones de arrendamiento).

Cobrar una porción escalonada de la cláusula penal (3%, 6%, 8%) no es el cobro de un interés financiero ni una infracción a la Ley 820; por el contrario, es un mecanismo de moratoria moderada y condonación parcial voluntaria que beneficia de manera directa al inquilino, evitándole la ejecución de la pena completa o un proceso judicial de restitución.

La verdad sobre los recargos por pago extemporáneo en vivienda: ¿Intereses de mora o Porción de Cláusula Penal?

En la gestión de arrendamientos es común escuchar a algunos arrendatarios afirmar que “en vivienda urbana está prohibido cobrar intereses de mora y que por lo tanto no se puede cobrar ningún valor adicional si el pago se realiza después de la fecha límite”.

Esta afirmación parte de una confusión jurídica entre dos figuras del derecho colombiano: los intereses moratorios (propios del régimen comercial y crediticio) y la cláusula penal por retardo (plenamente respaldada por la Ley 820 de 2003 y el Código Civil).

Aclarar esta diferencia es fundamental para comprender por qué el cobro de una porción proporcional de la cláusula penal no solo es legal, sino que representa un beneficio económico para el arrendatario que incurre en mora.

1. La diferencia entre Intereses de Mora y Cláusula Penal

Para entender el marco legal, es necesario separar conceptualmente ambas figuras:

• Intereses de mora (Ámbito Comercial / Crediticio): Es la rentabilidad o indemnización que se cobra sobre operaciones de crédito de dinero o actos mercantiles (Código de Comercio, art. 884). El arrendamiento de vivienda urbana es un contrato civil de uso y goce de un inmueble, no una operación financiera de préstamo, por lo que no se le aplica el régimen financiero de tasa usura o tasa bancaria corriente.
• Cláusula Penal (Ámbito Civil y de Arrendamientos): De conformidad con el Artículo 1592 del Código Civil, la cláusula penal es una evaluación anticipada que hacen las partes para sancionar el incumplimiento o el simple retardo en el pago de la obligación. En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, amparados por la Ley 820 de 2003 y el Código Civil, las partes pactan válidamente una cláusula penal que equivale ordinariamente a  tres (3) meses del canon de arrendamiento vigente.

2. El efecto real de la mora: La facultad de cobrar 3 cánones de arriendo

De acuerdo con el contrato de arrendamiento y la Ley 820 de 2003 (Art. 22, numeral 1), el arrendatario debe cancelar el canon de manera anticipada dentro de los primeros cinco (5) días de cada período mensual.

Si el arrendatario no paga dentro de ese plazo (por ejemplo, paga el día 12 o el día 25 del mes):

1. Entra en mora automática sin necesidad de requerimientos privados o judiciales (Código Civil, art. 1608, num. 1).
2. Faculta legalmente al arrendador para dar por terminado el contrato de manera inmediata, exigir la restitución del inmueble y cobrar de golpe la totalidad de la Cláusula Penal de 3 cánones de arrendamiento.

Ejemplo práctico: En un contrato con un canon de $2.000.000, si el arrendatario incurre en mora el día 6 del mes, el arrendador tiene el derecho legal de exigir el pago del canon ($2.000.000) más la Cláusula Penal completa de 3 cánones ($6.000.000), para un total exigible de $8.000.000 M/CTE.

3. La "Porción de Cláusula Penal": Una medida de gracia y condonación parcial

Conscientes de que la aplicación estricta de la cláusula penal completa por un retraso de pocos días resultaría desproporcionada y devastadora para la economía del hogar, las inmobiliarias y administradores profesionales aplican el principio civil según el cual "quien puede lo más, puede lo menos" (A maiore ad minus).

Si la ley y el contrato facultan al arrendador para exigir el 300% de la pena (3 cánones) desde el primer día de mora, el arrendador está plenamente legitimado para renunciar o condonar el 92% o 97% de esa sanción y exigir únicamente una porción graduada de la cláusula penal según los días de retraso:

• Pago entre el día 10 y 20 de retardo: Se aplica una porción penal del 3% del canon (se condona el 97% de la pena legal).
• Pago entre el día 21 y 30 de retardo: Se aplica una porción penal del 6% del canon (se condona el 94% de la pena legal).
• Pago posterior al día 30 de retardo: Se aplica una porción penal del 8% del canon (se condona el 92% de la pena legal).

Este esquema escalonado cumple dos funciones de justicia contractual:

1. Incentiva el pronto pago: Estimula que el inquilino regularice su situación lo antes posible.
2. Protege al inquilino: Evita la terminación del contrato, el cobro judicial de los 3 cánones de pena y los costos de abogado.

4. Sustento legal y contractual del procedimiento

1. Pacto contractual explícito: Los contratos de arrendamiento elaborados bajo los estándares del sector (como los modelos de Inmwebles / El Libertador) incorporan expresamente la cláusula de cobro y aceptación previa de la porción de cláusula penal por no pago en las fechas estipuladas.
2. Autonomía de la Voluntad (Art. 1602 del Código Civil): Las partes son libres de acordar las modalidades atenuadas de las sanciones por retardo.
3. Facultad de Condonación y Modificación Favorable (Art. 1596 del Código Civil): La ley autoriza a la parte acreedora a moderar, rebajar o condonar parcialmente las penas estipuladas sin que ello implique la pérdida del derecho o la ilegalidad del cobro.

Resumen para el Arrendatario

• ¿Le están cobrando intereses usureros? No. Se está cobrando una fracción mínima y escalonada de la pena convencional por pago extemporáneo.
• ¿Está permitido en vivienda? Sí. La Ley 820 y el Código Civil autorizan sanciones por mora de hasta 3 cánones. Cobrar solo un 3%, 6% u 8% es una reducción voluntaria que la inmobiliaria aplica a favor del inquilino.
• ¿Cómo evitar este valor adicional? Realizando el pago del canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes, garantizando la tranquilidad y el cumplimiento de la obligación contractual.