Proceso, beneficios y costos asociados con una revisión de avalúo catastral

El Proceso de Revisión del Avalúo Catastral

El proceso para solicitar una revisión del avalúo catastral consta de varias fases, desde un análisis inicial hasta la vía judicial, si fuera necesario.

Fase 1: Estudio Preliminar de Viabilidad

Este es el primer paso práctico y consiste en un análisis técnico para determinar si existe una base sólida para una reclamación exitosa.

1. Recopilación de Documentos: El propietario debe proporcionar la documentación necesaria para el análisis. Los documentos clave incluyen:
   • Nombre completo e identificación del propietario.
   • Ficha Catastral Digital (se puede solicitar en la oficina de catastro, por ejemplo, en Cali).
   • Escritura pública del inmueble (y el Reglamento de Propiedad Horizontal si aplica).
   • Certificado de tradición y libertad reciente.
   • Último recibo del Impuesto Predial.
   • Evidencia fotográfica clara y reciente de la fachada, nomenclatura e interiores (baños, cocina, sala, etc.) que muestren el estado real de conservación.
   • Planos arquitectónicos (si se tienen).
2. Análisis Técnico: Un experto (como un avaluador registrado) realiza un estudio detallado para identificar posibles errores en el avalúo catastral. Este análisis se enfoca en:
   • Inconsistencias en las áreas de terreno o construcción.
   • Calificación incorrecta de tipologías constructivas, acabados, estructura o estado de conservación.
   • Omisión de la depreciación por la antigüedad real del inmueble.
   • Comparación del avalúo catastral con el valor de mercado real de la zona.
3. Informe de Viabilidad: Se entrega un informe que concluye si es viable o no continuar con la reclamación formal y presenta los argumentos técnicos que la sustentarían.

Fase 2: Vía Administrativa (Solicitud Formal ante el Gestor Catastral)

Si el estudio es viable, se inicia el proceso formal ante la autoridad competente (por ejemplo, la Subdirección de Catastro de Cali).

1. Presentación de la Solicitud (Derecho de Petición): Se radica una solicitud formal de revisión, que debe:
   • Indicar claramente la o las vigencias fiscales que se desean revisar.
   • Estar acompañada de las pruebas técnicas que fundamentan la inconformidad, las cuales deben corresponder a las vigencias solicitadas. Las pruebas pueden ser planos, fotografías, avalúos comerciales firmados por un profesional inscrito en el RNA, certificaciones, entre otros.
   • Cumplir con todos los requisitos formales de una petición (identificación del solicitante, objeto, razones, etc.).
2. Trámite ante el Gestor Catastral:
   • Revisión de la solicitud: El gestor tiene 10 días hábiles para verificar si la información está completa. Si no lo está, requerirá al solicitante para que la complemente.
   • Determinación de visita: Pasado este plazo, el gestor emite un acto administrativo para decidir si es necesaria una visita técnica al predio. Contra este acto no proceden recursos.
   • Decisión de fondo: El gestor catastral tiene un plazo máximo de tres (3) meses para resolver la solicitud, contados desde la expedición del acto que decide sobre la necesidad de la visita. La decisión se comunica mediante un acto administrativo motivado que modifica o confirma el avalúo.

Fase 3: Recursos y Vía Judicial

Si la respuesta del gestor es negativa o insatisfactoria, el proceso puede continuar:

1. Recursos Administrativos: Se pueden interponer los recursos de reposición y apelación contra el acto administrativo, por escrito y dentro de los plazos legales.
2. Vía Judicial (Contencioso-Administrativo): Si se agota la vía administrativa sin éxito, se puede presentar una demanda de nulidad y restablecimiento del derecho. Es crucial tener en cuenta que generalmente existe un plazo de cuatro (4) meses desde la notificación del acto administrativo definitivo para presentar esta demanda. Un juez puede ordenar la reducción del avalúo y la devolución de lo pagado en exceso.

Beneficios del Servicio de Revisión

Contratar un servicio especializado para la revisión del avalúo catastral ofrece varias ventajas significativas:

• Pagar un Impuesto Justo y Equitativo: El principal beneficio es ajustar el avalúo a la realidad del inmueble para que el impuesto predial se base en los principios constitucionales de justicia y equidad.
• Ahorro de Tiempo y Dinero: Un equipo experto conoce el procedimiento técnico y legal, lo que evita pasos ineficaces como derechos de petición mal formulados y optimiza el proceso para lograr un resultado favorable.
• Posibilidad de Reclamaciones Retroactivas: Se puede analizar y reclamar ajustes en el avalúo de vigencias fiscales anteriores (hasta 5 o 10 años), lo que puede generar ahorros muy significativos.
• Prevención de Cobros Desmesurados: Un avalúo ajustado correctamente previene incrementos injustificados del impuesto predial en el futuro.
• Sustento Técnico Sólido: El servicio estructura una solicitud basada en un sustento técnico y legal robusto, que es fundamental para que la reclamación sea exitosa, ya que la simple inconformidad no es suficiente.
• Posibilidad de Devolución: Si se demuestra que el avalúo era exagerado, un juez puede ordenar no solo la reducción del avalúo, sino también la devolución de lo pagado en exceso en años anteriores.

Costos del Servicio

La estructura de costos generalmente se divide en una tarifa inicial por el análisis y una comisión basada en el éxito de la reclamación.

1. Costo Básico por Estudio de Viabilidad:
   • Se establece una tarifa inicial para cubrir la elaboración del estudio técnico preliminar que determina la viabilidad de la reclamación.
   • Este costo es de un (1) Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMLMV), y en algunos casos se menciona que se suma el IVA.
   • Este pago se abona al entregar la documentación para iniciar el estudio.
2. Comisión por Éxito:
   • Si la revisión es exitosa y se logra una reducción del avalúo, se cobra una comisión sobre el valor total anual ahorrado en el impuesto predial.
   • La comisión se estructura por rangos de ahorro. Un esquema de ejemplo es el siguiente:
     • 20% para ahorros de $1 a $5 millones.
     • 17.5% para ahorros de $5 a $10 millones.
     • 15% para ahorros de $10 a $15 millones.
     • 12.5% para ahorros de $15 a $20 millones.
     • 10% para ahorros de $20 millones en adelante.
   • Se establece un valor mínimo de comisión (por ejemplo, $500.000) en caso de que el porcentaje del ahorro sea inferior a este monto.
3. Costos Legales Adicionales:
   • Si el proceso avanza a la vía judicial (demanda contencioso-administrativa), los costos de la representación legal se presupuestan y cobran de manera independiente.

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