¿Qué es el Avalúo Catastral? Y cuales son sus límites

La determinación de este valor se enmarca dentro de la gestión catastral, la cual es un servicio público que comprende cuatro procesos principales:

1. Formación catastral: La identificación por primera vez de la información de los predios en un territorio.
2. Actualización catastral: La incorporación o rectificación de cambios o inconsistencias en la información de los predios en un período determinado.
3. Conservación catastral: El mantenimiento permanente de la base de datos catastral, ya sea de oficio o a petición de parte, para reflejar los cambios que ocurran.
4. Difusión catastral: La disposición y el acceso a la información catastral para los usuarios.

La base de datos catastral, que es el resultado de estos procesos, contiene información de los predios en tres componentes:

• Componente Físico: Incluye la representación geométrica, la identificación de la cabida (área), los linderos y las construcciones del inmueble.
• Componente Jurídico: Identifica la relación de tenencia entre una persona (propietario, poseedor u ocupante) y el inmueble. Esta calificación no constituye prueba de propiedad.
• Componente Económico: Corresponde al valor o avalúo catastral del inmueble, el cual debe guardar relación con los valores de mercado.

Límites del Avalúo Catastral

La normativa colombiana es muy clara al establecer los límites que debe respetar el avalúo catastral en relación con el valor comercial del predio.

El criterio principal es que el avalúo catastral, en ningún caso, podrá ser inferior al 60% del valor comercial ni superar el valor de este último.

Aquí te detallo cómo se aplican estos límites:

• Definición del Límite: Este rango del 60% al 100% del valor comercial se aplica tanto al avalúo catastral total del predio como a sus componentes por separado: el terreno y las unidades de construcción.
• Determinación del Valor Comercial: El valor comercial se define como el precio más probable por el cual un predio se vendería en un mercado libre. Para determinarlo, se usan métodos técnicos de valoración como el de comparación de mercado, capitalización de rentas, costo de reposición o método residual.
• Aplicación por parte de los Municipios: Durante los procesos de formación y actualización, la administración municipal define qué porcentaje del valor comercial se adoptará como avalúo catastral, siempre dentro del rango permitido (60%-100%). Si el municipio no define un porcentaje, el gestor catastral aplicará el mínimo legal del 60%. Por ejemplo, en Cali se escogió el 70%.
• Exclusiones en la Valoración: Para la determinación del valor comercial y, por ende, del avalúo catastral, no se deben tener en cuenta valores intangibles, de paisaje natural, ni el mayor valor por la utilización futura del predio.
• Derecho a la Revisión: Si un propietario o poseedor considera que su avalúo catastral excede el valor comercial o no se ajusta a las características reales del predio, tiene el derecho constitucional a solicitar una revisión formal ante el gestor catastral competente. Esta solicitud debe estar fundamentada con pruebas técnicas.

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