Qué límites tiene la administración en Propiedad Horizontal para regular el uso privado de los inmuebles.

A continuación, se detallan los límites específicos identificados en las fuentes:

1. Respeto a los Derechos Fundamentales

Las decisiones de la Asamblea General y del Consejo de Administración no pueden ser desproporcionadas, discriminatorias, irrazonables o arbitrarias.

• Derecho al Trabajo: La administración no puede prohibir de forma absoluta actividades como el teletrabajo o empresas virtuales en unidades residenciales, siempre que estas labores sean silenciosas, compatibles con el entorno y no afecten la seguridad o la convivencia.
• Libertad Económica: No se puede obligar a un propietario de un local comercial a abrir en horarios específicos (como domingos) si tal obligación no está en el reglamento original, ya que el titular del dominio tiene autonomía para decidir cómo y cuándo ejerce su actividad dentro de los límites del bien común.
• Intimidad y Privacidad: Cada habitante es responsable de su intimidad. Según el Decreto 768 de 2025, la administración no puede utilizar grabaciones o fotos obtenidas sin consentimiento en el hogar o zonas comunes como prueba en procesos de policía, por violar el derecho a la privacidad.

2. Autonomía sobre el Bien Privado

El titular del dominio particular puede disponer de su bien según le parezca, siempre que respete los derechos de los demás y el interés público.

• Reformas Internas: Las obras o mejoras locativas que no afecten la estructura portante, la distribución interior, la seguridad o la solidez del edificio no requieren autorización previa de los órganos administradores.
• Mantenimiento: El administrador solo puede intervenir para exigir la conservación del inmueble si su estado pone en riesgo la salubridad o seguridad de la copropiedad.

3. Límites en el Procedimiento y la Comunicación

La administración debe ceñirse a canales legales y oficiales para sus actuaciones:

• Debido Proceso: Antes de imponer cualquier restricción o sanción, el morador (sea propietario o arrendatario) tiene el derecho constitucional a ser oído y a elevar peticiones (Sentencia C-318).
• Relación Jurídica: La administración debe comunicarse principalmente con el propietario o su representante legal registrado en el Libro de Propietarios. Obviar estos canales para dirigirse directamente a arrendatarios en temas que afecten el contrato de tenencia puede considerarse una extralimitación de funciones.

4. Prohibición de Medidas Coercitivas Ilegales

A pesar de existir incumplimientos o deudas, la administración tiene prohibido:

• Restringir el uso de bienes comunes esenciales como ascensores, citófonos, escaleras o accesos principales.
• Limitar el uso de parqueaderos privados o cortar servicios públicos domiciliarios (salvo que la instalación sea comunal).
• Impedir que un residente retire sus pertenencias del edificio.

5. Supeditación a Autoridades Superiores

La administración no puede arrogarse competencias reservadas a la ley o a las autoridades de policía:

• Uso del Suelo: Solo las autoridades municipales pueden determinar los usos específicos del suelo y sancionar infracciones urbanísticas graves.
• Sanciones Urbanísticas: La administración debe exigir la licencia urbanística para obras de ampliación o adecuación, pero la potestad sancionatoria sobre estas licencias reside en los Alcaldes o Inspectores de Policía.

En resumen, la administración está limitada por el "Principio de Subordinación", donde sus reglamentos internos nunca pueden estar por encima de la norma de normas: la Constitución Política de Colombia.