Qué pruebas se necesitan para una reclamación de avalúo catastral exitosa

1. Documentos Fundamentales de la Petición

Toda solicitud formal de revisión debe cumplir con unos requisitos mínimos para ser admitida a trámite. Estos documentos establecen la identidad del solicitante y del predio en cuestión.

• Identificación del solicitante: Nombres y apellidos completos del propietario, poseedor y/o apoderado, junto con su documento de identidad y dirección de correspondencia. Se puede incluir un correo electrónico para autorizar la notificación por ese medio.
• Acreditación de la relación con el predio:
  • Copia del documento de identidad (C.C., NIT, CE, TI) del propietario o poseedor.
  • Si el solicitante no es el propietario, debe presentar una autorización o poder debidamente otorgado, acompañado de la fotocopia del documento de identidad del propietario.
• Documentos legales del inmueble:
  • Escritura pública, acto administrativo o sentencia judicial del predio, debidamente registrada.
  • Certificado de Tradición y Libertad reciente.
• Información del trámite:
  • El objeto de la petición debe ser claro y preciso.
  • Las razones en las que se fundamenta la solicitud.
  • La firma del peticionario.
  • Comprobante de pago de las estampillas municipales requeridas.

2. Pruebas Técnicas para Demostrar la Inconformidad

Estas son las pruebas clave que sustentan el fondo de la reclamación. Es obligatorio adjuntar alguno de estos documentos para demostrar las inconsistencias del avalúo.

• Planos arquitectónicos: Son la representación gráfica de la construcción y permiten identificar y verificar las dimensiones y áreas construidas reales del predio. Son de gran utilidad para demostrar que las áreas registradas por catastro son incorrectas.
• Fotografías: Son una prueba determinante para evidenciar el estado real del inmueble. Deben ser claras, recientes y mostrar la totalidad de la fachada con su nomenclatura, así como los interiores: baños, cocina, sala, habitaciones y otras partes representativas del predio.
• Avalúos comerciales: Un avalúo comercial firmado por un profesional inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores (RNA) es una de las pruebas más contundentes. Este peritaje independiente ayuda a demostrar que el avalúo catastral supera el valor de mercado.
• Escritura Pública y Reglamento de Propiedad Horizontal (PH): Además de ser un requisito básico, la escritura es una prueba fundamental.
  • Para predios en Propiedad Horizontal (PH), se debe anexar el reglamento donde se puedan verificar los coeficientes de participación.
  • Para predios No Propiedad Horizontal (NPH), la escritura debe permitir identificar claramente las áreas del predio.
• Otros documentos de soporte: Cualquier otro documento que ayude a demostrar la realidad del inmueble es válido. Esto puede incluir:
  • Certificaciones de autoridades administrativas que evidencien condiciones específicas, como por ejemplo, que el predio está ubicado en una zona de riesgo.
  • Documentos que identifiquen afectaciones del predio, su estado de construcción, ofertas inmobiliarias o valores comerciales en la zona. La comparación con ventas reales en la misma zona es una prueba muy sólida.

Aspecto Clave a Precisar en la Solicitud

Para que la reclamación sea efectiva, es crucial cumplir con un requisito procesal específico:

• Precisión de las vigencias fiscales: La solicitud de revisión de avalúo debe indicar de manera explícita cuál o cuáles vigencias fiscales son objeto de la petición.
• Correspondencia de las pruebas: Las pruebas aportadas deben corresponder específicamente a las vigencias que se están solicitando.

En resumen, una reclamación exitosa requiere una combinación de documentos legales que acrediten la propiedad y la personería del solicitante, junto con un conjunto robusto de pruebas técnicas (planos, fotos, avalúos) que demuestren de manera inequívoca las inconsistencias del avalúo catastral frente a la realidad del inmueble para las vigencias reclamadas.

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