Reparaciones en un inmueble a quien le competen?

Guía Maestra: ¿Quién asume los arreglos? Reparaciones Locativas vs. Necesarias

1. Introducción: Desmitificando el Mantenimiento del Inmueble

En el ejercicio del derecho inmobiliario, uno de los puntos de mayor fricción contractual radica en la determinación de la responsabilidad pecuniaria frente a los deterioros de la propiedad. Tanto arrendatarios como propietarios suelen enfrentar la incertidumbre de quién debe asumir el costo de un arreglo, lo cual puede erosionar la relación comercial y la convivencia. El objetivo de esta guía es proporcionar claridad técnica y jurídica, permitiendo que ambas partes comprendan sus deberes bajo los estándares de INMWEBLES SAS.

Misión de esta guía: Establecer un marco de referencia legal y pedagógico basado en la normativa colombiana vigente, con el fin de promover una administración transparente, minimizar conflictos y asegurar que el inmueble cumpla siempre con su función económica y social en condiciones óptimas.

Para lograr una convivencia armónica, es imperativo transitar desde la duda hacia el conocimiento del marco legal que rige los contratos de arrendamiento, ya sean de naturaleza civil, comercial o de vivienda urbana.

2. El Fundamento Legal: El ABC de la Normatividad Colombiana

La asignación de reparaciones no es arbitraria; responde a un equilibrio jurídico entre el "goce de la cosa" (el derecho del arrendatario a usar el bien) y la "preservación del activo" (el deber del propietario de mantener la integridad estructural).

Los pilares legales que rigen esta materia son:

• Artículos 1985 y 2028 del Código Civil: Definen la obligación del arrendador de mantener el inmueble en estado de servicio y la responsabilidad del arrendatario sobre los daños derivados de su culpa o del uso ordinario.
• Artículo 9 de la Ley 820 de 2003: Normatividad específica para vivienda urbana que detalla el cuidado del inmueble como una obligación ineludible del arrendatario.
• Artículos 20 (numeral 2) y 518 a 523 del Código de Comercio: Marco fundamental para locales comerciales, donde el arrendamiento se vincula a la protección del "establecimiento de comercio" y se rige por la preferencia de las estipulaciones contractuales (Art. 4º del Código de Comercio).

Esta estructura legal garantiza que el inmueble mantenga su idoneidad para el fin pactado, diferenciando claramente entre el desgaste por consumo y la falla estructural.

3. Reparaciones Locativas: El Compromiso del Arrendatario

Las reparaciones locativas son aquellas destinadas a mantener el inmueble en el mismo estado en que se recibió, subsanando los deterioros que provienen del uso ordinario o de la habitabilidad cotidiana. Las siguientes corresponden al arrendatario:

• Grifería, llaves de paso y empaques: El accionamiento frecuente de estos mecanismos genera un desgaste natural en sus sellos. Su mantenimiento previene desperdicios de agua y daños mayores.
• Aparatos sanitarios (herrajes internos): El funcionamiento de las válvulas de descarga es responsabilidad de quien habita el inmueble, dado que su vida útil está ligada a la frecuencia de uso.
• Iluminación e interruptores: Al ser elementos de consumo, su reposición por fundido o rotura mecánica debido al uso diario es una carga del arrendatario.
• Cerraduras internas: El desgaste por fricción en las puertas de habitaciones y baños es consecuencia del tránsito diario y debe ser asumido por quien ejerce el goce del bien.
• Pintura interior para restitución: El arrendatario tiene la obligación de devolver el inmueble en condiciones estéticas similares a las recibidas. El resane de orificios y la aplicación de pintura son parte de la integridad en la entrega. La pintura corresponde a quien ha usado y gozado el inmueble.

Desde una perspectiva pedagógica, estas reparaciones no deben verse como una inversión en propiedad ajena, sino como el costo asociado al disfrute del espacio y el cumplimiento del deber de conservación.

4. Reparaciones Necesarias y Estructurales: El Deber del Propietario

Las reparaciones necesarias son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece, o aquellas que afectan de manera sustancial la habitabilidad y el "estado de servicio" exigido por el Código de Comercio. El propietario debe garantizar que el inmueble sea funcional y seguro.

5. Cuadro Comparativo de Síntesis: Locativas vs. Necesarias

Ante un daño, utilice esta herramienta de decisión rápida para identificar la naturaleza de la responsabilidad:

Nota de Especialista: El reporte oportuno a la inmobiliaria es vital. Un daño estructural no reportado a tiempo puede generar responsabilidades compartidas si el descuido agrava el perjuicio.

6. Protocolo INMWEBLES SAS: ¿Cómo reportar una reparación?

Para una gestión técnica y administrativa eficiente, siga estos pasos:

1. Identificación y Categorización: Verifique si el daño afecta la estructura (Necesaria) o si es producto del uso diario (Locativa).
2. Reporte Formal: Notifique el hallazgo a través de nuestros canales oficiales. Es indispensable adjuntar evidencia fotográfica o en video para una pre-evaluación.
3. Inspección Técnica: INMWEBLES SAS coordinará una visita de expertos para dictaminar la causa raíz del daño (desgaste natural, falta de mantenimiento o falla estructural).
4. Ejecución y Seguimiento: Si la reparación es estructural, el propietario autorizará la intervención. Si es locativa, el arrendatario deberá ejecutarla con personal calificado, asegurando la calidad de la reparación.

Es fundamental recordar que la Ley 820 y el Código de Comercio otorgan primacía a lo estipulado en el contrato; por tanto, revise siempre sus cláusulas específicas antes de proceder.

7. Conclusión y Llamado a la Acción

La transparencia en el mantenimiento de un inmueble es el cimiento de una relación contractual exitosa. Comprender que el propietario cuida su patrimonio y el arrendatario cuida su hogar (o establecimiento comercial) permite que la gestión de INMWEBLES SAS sea el puente hacia soluciones justas y legales.

IMPORTANTE!!! ¿Desea reportar una novedad o tiene dudas sobre su contrato? No tome decisiones apresuradas. Consulte sus derechos y deberes en el contrato de arrendamiento y confíe en la mediación experta de INMWEBLES SAS. Estamos comprometidos con la legalidad y la preservación de su tranquilidad.

INMWEBLES SAS – Liderando con transparencia y rigor técnico el mercado inmobiliario.