Terminación de contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia

A continuación, se detallan las condiciones según quién invoque la terminación:

1. Terminación por parte del arrendador

El arrendador puede dar por terminado el contrato de manera unilateral bajo dos escenarios principales:

A. Por incumplimiento del arrendatario (Causales justas)

En estos casos, no hay lugar a indemnización y se puede solicitar la restitución inmediata:

• No pago de la renta o de sus reajustes dentro del término estipulado.
• No pago de servicios públicos que cause la desconexión o pérdida del servicio, o de expensas comunes (administración).
• Subarriendo total o parcial, cesión del contrato o cambio de destinación del inmueble sin autorización expresa.
• Afectación de la tranquilidad ciudadana de los vecinos o uso del inmueble para actos delictivos (comprobado ante autoridad policiva).
• Realización de mejoras o cambios no autorizados, o destrucción (total o parcial) del inmueble por culpa del arrendatario.
• Violación de las normas del reglamento de propiedad horizontal.

B. Terminación unilateral con aviso previo (Sin incumplimiento)

• Durante las prórrogas: El arrendador debe enviar un aviso escrito por servicio postal autorizado con una antelación no menor a 3 meses y pagar una indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento.
• Al vencimiento del término inicial o sus prórrogas (Causales especiales): Requiere preaviso de 3 meses y no exige indemnización si se invoca:
  • Necesidad de ocuparlo para su propia habitación (mínimo por un año).
  • Demolición para nueva construcción o reparaciones necesarias que exijan desocupación.
  • Entrega obligatoria por contrato de compraventa.
  • Nota: Para estas tres causales, el arrendador debe constituir una caución (fianza) a favor del arrendatario equivalente a 6 meses de renta para garantizar que cumplirá lo invocado.
• Por plena voluntad (Contratos de más de 4 años): Si el contrato lleva 4 años o más de ejecución, el arrendador puede terminarlo al vencimiento pagando una indemnización de 1.5 meses de arrendamiento.

2. Terminación por parte del arrendatario

El arrendatario también goza de facultades para terminar el contrato unilateralmente:

A. Por incumplimiento del arrendador

• Suspensión de servicios públicos por acción del arrendador o mora en pagos a su cargo.
• Procederes del arrendador que afecten gravemente el disfrute del inmueble (comprobado ante autoridad).
• Desconocimiento de derechos reconocidos legal o contractualmente al arrendatario.

B. Terminación unilateral con aviso previo

• En cualquier momento (Indemnizado): Puede terminarlo en el término inicial o prórrogas dando aviso previo de 3 meses y pagando una indemnización de 3 meses de arrendamiento.
• Al vencimiento del término (Sin indemnización): El arrendatario puede simplemente manifestar su voluntad de no renovar con un preaviso de 3 meses antes del vencimiento. En este caso, no debe pagar indemnización ni invocar ninguna otra causal.

Requisitos formales indispensables

Para que cualquier terminación unilateral sea válida, se debe cumplir con:

• Notificación por escrito: Enviada obligatoriamente a través del servicio postal autorizado.
• Antelación: Generalmente de 3 meses antes de la fecha de terminación o vencimiento.
• Consignación de indemnización: Si aplica, debe realizarse a favor de la otra parte ante las autoridades competentes dentro de los términos legales.