Terminación unilateral de Contrato de Arrendamiento por Terremoto

Para evaluar la viabilidad de la terminación de los contratos de arrendamiento sobre inmuebles colapsados ​​debido a un desastre natural como un terremoto, se aplica la técnica de análisis normativo en estricto cumplimiento de obligaciones como arrendador.
 

1. Definición de la Causal (Fuerza Mayor / Caso Fortuito y Destrucción de la Cosa): Un terremoto constituye un evento insuperable e imprevisible calificado legalmente como fuerza mayor o caso fortuito en materia civil y comercial.

2. Inmueble de Vivienda Urbana: La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana. Cuando un inmueble resulta destruido totalmente por una causa imprevista como un terremoto, sobreviene la imposibilidad física y legal de la ejecución del objeto contractual (el goce de la cosa). De acuerdo con las normas generales de la contratación y las causas de extinción de las obligaciones contempladas en el Código Civil (aplicable de manera supletoria), la pérdida total de la cosa arrendada o la imposibilidad de disfrute hace que no sea procedente la continuidad del contrato, produciéndose la terminación del mismo de manera clara, congruente y de fondo sin lugar al cobro ni al pago de indemnizaciones o sanciones pecuniarias por ninguna de las partes.

3. Inmueble Comercial: Para el local o inmueble comercial, el Código de Comercio (Decreto 410 de 1971) norma las relaciones mercantiles. Específicamente, el artículo 518 numeral 3 regula situaciones donde el inmueble debe ser demolido o reparado por estado de ruina. No obstante, al colapsar el inmueble por fuerza mayor, se extingue la cosa objeto de arrendamiento, aplicando la causal de disolución/terminación por extinción de la cosa y la imposibilidad de desarrollar el objeto del arrendamiento (goce del bien), consagrada de manera supletoria en el derecho civil y comercial. Por ende, la terminación opera de pleno derecho respecto de la obligación de entregar el bien y pagar el canon.

Resolución:

De manera clara, congruente y de fondo, informamos que ante el colapso total de los inmuebles comerciales y de vivienda por fuerza mayor (terremoto), procede la terminación inmediata de ambos contratos de arrendamiento, dado que la cosa arrendada ha desaparecido y resulta imposible continuar con el objeto del contrato.

Por tratarse de un evento fortuito fuera del control de las partes, no es procedente exigir ni pagar indemnizaciones o sanciones por terminación anticipada.

En consecuencia, se debe formalizar la notificación de terminación por extinción de la cosa fundada en fuerza mayor a los arrendatarios.

Análisis Normativo de Terminación de contrato de arrendamiento por terremoto

Para resolver la consulta frente a la afectación de los inmuebles destinados a vivienda y comercio a causa de un fenómeno natural imprevisible e irresistible (terremoto), se debe realizar el cruce legal con el Código Civil Colombiano, la Ley 820 de 2003 (para vivienda urbana) y el Código de Comercio (para locales comerciales).

Razonamiento Jurídico (Cadena de Pensamiento)

1. Marco General y Fuerza Mayor

• Paso 1: Un sísmico o terremoto configura jurídicamente una causa extraña, específicamente un caso fortuito o fuerza mayor (evento de la naturaleza, imprevisto e irresistible).

• Paso 2: De acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia civil colombiana, la pérdida o destrucción total de la cosa arrendada extingue el objeto del contrato. Por su parte, la afectación parcial grave que impida el goce y uso del bien inhabilita al arrendador para cumplir con su obligación principal de entregar y mantener el bien en estado de servir para el fin que fue arrendador (Artículos 1982 y 1986 del Código Civil).

2. Inmuebles Destinados a Vivienda Urbana (Ley 820 de 2003)

• Paso 3: Tratándose de inmuebles de vivienda, la destrucción total o parcial del bien por causas no imputables a las partes extinguen la causa del contrato. Si el inmueble no se encuentra apto para ser habitado de forma segura, el contrato de arrendamiento se termina por extinción de la cosa arrendada o por imposibilidad de prestar el goce de la misma.

• Paso 4: Al derivarse de un evento de la naturaleza, no se genera responsabilidad ni deber de indemnización o pago de cláusula penal a cargo de ninguna de las partes contractuales (arrendador o arrendatario).

3. Inmuebles Destinados a Comercio (Código de Comercio)

• Paso 5: En relación con los establecimientos de comercio y locales comerciales, el ordinal 3° del Artículo 518 del Código de Comercio contempla que el contrato puede no ser renovado o realizado por terminado cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina..

• Paso 6: Por fin, ante la ocurrencia del terremoto, si la estructura física del local comercial requiere intervención, demolición o reparación indispensable para la seguridad, el arrendador se encuentra plenamente legitimado para solicitar la desocupación o declarar la terminación del contrato sin el pago de indemnizaciones, por configurarse una causal legal y un evento de fuerza mayor..

4. Relación con el Propietario del Inmueble

• Paso 7: Respecto del contrato de mandato / administración suscrito entre la inmobiliaria y el propietario, la destrucción o inhabitabilidad del inmueble extingue o suspende la ejecución del encargo sobre dicho bien. Los costos derivados de las reparaciones de carácter estructural, piso, paredes, tejas o techos causados ​​por eventos de la naturaleza corresponden de manera exclusiva al propietario del bien inmueble, pues el arrendatario no es responsable del deterioro derivado de la fuerza mayor..

Resolución

De manera clara, congruente y de fondo, se informa que ante la ocurrencia del terremoto (fuerza mayor), si los inmuebles sufrieron daños que impidan su uso o requieren reconstrucción/reparaciones indispensables, no es viable acceder de manera positiva a la continuidad de los contratos en las condiciones previamente pactadas.

En consecuencia, no es procedente el cobro ni la exigencia de penalidades o indemnizaciones a los arrendatarios por la desocupación de los bienes, debiendo proceder a la terminación de los contratos por la imposibilidad en la prestación del goce del inmueble. Asimismo, las reparaciones estructurales del inmueble corresponden de forma exclusiva a los propietarios.